※この特集では専門家の方々のさまざまな家の購入にまつわるアドバイスをご紹介しています。同じテーマでも違う見解もありますので、参考としてお読みください。

（2014年10月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版掲載）

▼併せて読みたい

• プロが一挙解決！アメリカ不動産Q&A～2017年版～

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Q1. どうすれば（どれくらいの）ローンを組めるのか分かりますか？
A1. ローンオフィサーに相談し、3つの要件を把握してください

DTI：Debt-To-Income ratioとは？

早めの準備がものを言う

住宅ローンは、有効なライセンスを所持するローンオフィサーに相談しましょう。ライセンスの有無はwww.nmlsconsumeraccess.orgで調べてください。ローンを組む際は、①申請時点と最低過去2年間の所得・雇用証明、②最低620のSICOスコア、③50％以下のDTI（上図）のバック・レシオ（プログラムによっては「以上」の場合もあり）が重要。アメリカではローンを組むのに年齢制限はなく、所得は勤労所得でなくとも、リタイア後のソーシャルセキュリティーでも2年以上受給していればOKです。

準備は早めにしてください。頭金が日本の口座にあったり家族や親戚からの贈与・借入だったりするとその出所を細かく確認され、各種カードやローンの返済遅延があるとスコア修正に時間がかかってしまうからです。
　

Q2. いつが家の買い時ですか？
A2. 人生の変化で「家を買おう！」と思ったときです

購入するなら良いエリア

人生には色んな変化があり、その時々で「家を買おう！」と決断する瞬間があります。それがあなたにとっての”買い時”。確かに不動産市場の動向も重要ですが、価格、金利、物件数などの条件が全て揃うケースはほぼありません。
　
物件購入は「何よりもロケーション」といわれます。良い地域の物件を買っておけば、他地域の不動産価値が下がっても下落率は低くて済みます。あとは惚れた物件に出会ったら躊躇せず購入すること。「あのとき買っておけば…」と後悔の言葉をよく耳にしますからね。
　

Q3. 内見時のチェックポイントはどこ？
A3. 築古の家は、設備の老朽化を確認しましょう

メンテナンスが肝

カリフォルニア州の一戸建て住宅は、築50年以上のものがほとんどです。老朽化した設備を見逃さぬよう、チェックすべきポイントを紹介します。
まず、配管（plumbing）が銅に変わっているか確認。半世紀前と現在では、配管の素材が異なります。古いままでは水の出が悪いときが多いことも。
入居後にブレーカーが飛ぶのを避けたければ、電気パネル(mainelectric panel)のチェックを忘れずに。交換にはかなりの費用がかかります。
経年劣化で水漏れの可能性もある湯沸かし器(water heater)の寿命は、大体10～20年。本体に製造年が書かれています。要確認。
築古の家は、ウォールヒーターが付いているところが多いです。セントラルヒーティングにアップグレードするには、ダクトを家の中に通して、各部屋に吹き出し口を取り付けるため、かなりの費用がかかります。
屋根の寿命を聞くのも忘れずに。一般的に約30年は耐えるので、築50年の家では最低一度は替えているはずです。
たとえ築年数が古くても大丈夫。リモデルや修理を重ね、築50 年とは思えないような素敵な家も多数あります。
　

Q4. ドリームハウスに出会うには？
A4. 4つのポイントを抑えれば巡り会えます

条件を明確にしつつ妥協しよう

まずは、あなたが「こんな家に住みたい」、「こんな家を買いたい」という「ドリームハウス」を明確にしておきましょう。譲れない条件を、優先度の高い順にリストアップすることで、頭の中が整理されます。
　
次に妥協について。例えば、あなたが「オーシャンビュー、感じのいいお隣さん、デザイナーズキッチン」を望んだとします。そんなとき、いいタイミングで「オーシャンビュー、感じのいいお隣さん、古いキッチン」の物件に出会いました。この場合、物件が適正価格であれば、前向きに検討してもいいかもしれません。理由は簡単。キッチンはリフォームできるからです。
　
エージェントに遠慮しない
さあ内見時。エージェントには、その物件の「どこが気に入って、どこが気に入らないか」をはっきりと伝えましょう。相手に気を遣っても意味がありません。私にしてみればそれは大歓迎。あなたの「ドリームハウス」を見つけやすくなりますから。
　
最後に、pre-qualified（ ローンの予備承認）を事前に取得してから見学に行きましょう。これは「あなたの今の状況では、ローンがどれくらい組めるか見積もりますよ」という書類で、これがあれば、あなたの本気度を理解してもらえるはずです。
　

Q5. ウエストサイドで家を買うなら？
A5. おしゃれに暮らせて評判も良いウエストウッドは投資にも◎！

住むことが楽しくなる街
投資としてもお薦め

高級住宅街のビバリーヒルズと、ビーチシティーのサンタモニカ。ウエストウッド（Westwood）は、この2つの魅力的な街に挟まれている緑豊かな住宅街です。おしゃれなカフェやショッピングモールなども生活圏内。さらにすぐ南側はソーテルなので、日系スーパーやレストラン、補習校などがあり便利さも抜群です。
　
また、UCLAの所在地であることから大学勤務者が多く住み、地域の教育レベルが高いのも特徴。Fairburn Elementary Schoolなど、評価の高い学校に入学するために引っ越していらっしゃるご家族も少なくありません。住宅平均価格は右肩上がり。これは買って住むことが良い投資になることを示しています。
　

Q6. 学校区が良い街は値段も高い？
A6. はい。でも収支はプラスになり、良い学校にも通わせられます

※頭金と価格は「Zillow」より

学校区と投資利益で一石二鳥

学校区の良い街の物件は人気ですから、価格も高くなります。でも小学校に入学するくらいのお子様がいらっしゃるなら、学校区を優先することをお勧めします。長い目で見れば、そちらの方がお得だからです。
右の表をご覧ください。学校区の良いトーランス市は、A市より頭金も毎月のローンも割高。でも10年間住んだ後に一度売るとすると、10 万7000ドルもの利益です。この額は「A市よりも多く支払った頭金と毎月のローン合計」を上回ります。
　
つまり、頭金を1万8000ドル多く準備し、毎月のローンを365ドルだけ増やすことで、結果としてより大きい利益を生み出す「投資」になるわけです。また、ローンの利息分とProperty Taxは100％税控除対象となり、税金対策にもなります。一方、A市の方は値上がり率が低く、さらには私立校に子どもを通わせるなど、学費の追加出費が必要になります。
　

Q7. 家を買うときに知っておくべきことは？
A7. 経済力の現状や家族のニーズなど色々あります

最後はあなたの決断力

今使えるお金やどんなローンが組めるのかなどを正しく知る必要があります。まずは私たちエージェントにご相談いただき一緒に考えましょう。家を買わなくても、今の経済力でどんな選択肢があるのかを知れば、将来の購入計画がグンとしやすくなりますよ。
　
次に家のサイズと希望エリア。通常アメリカでは一生同じ家に住まず、数年で買い替えてアップグレードします。こうした環境下では、いくら大豪邸でも安い物件だと安くしか売れません。逆に学校区や治安が良い地域なら、古くて小さい物件でも高く売れます。
　
家族構成も重要です。子ども中心に考えるなら「良い学校区」が最優先となるでしょう。通常、学校区が良ければ治安も良いため子育てには不可欠です。一方、自分や夫婦だけなら会社との距離を優先して考えるのも一つです。エージェントは経験年数が長いほど安心。多角的な視野と広いネットワークがある分、豊富なポケットリスティング（市場公開前の物件）を持っているからです。そして、最後はあなたの決断力。自分が惚れた物件は他人も欲しがっており、翌日には“売却済み”のケースがよくあります。熟考は大事ですが、本当に気に入った物件には即決する姿勢が重要です。
　

Q8. アメリカ不動産投資の魅力って何？
A8. 「物件の値上がり」「ローンによるレバレッジ」「節税」「家賃収入」の4つです

相乗効果で大きなリターン

4つの魅力を一つずつご説明しましょう。
　
①物件の値上がり
アメリカ過去50年の歴史を見ると、不動産価格は年平均6.5％上昇しています。それが毎年複利で増え続けるわけですから、とても堅実な投資と言えます。
　
②ローンによるレバレッジ
10万ドルの株式投資には10万ドルの資金が必要ですが、不動産投資なら頭金を払えば残りはローンが使えます。つまり自己資金にレバレッジ※1をかけることができ、利益率がグンと高まるのです。しかも、ローンの返済はテナントが払う家賃でまかなえますので、家賃でローンを返済し借入残高が減っていく一方で物件価値は上昇！エクイティ（純価）が増え続けるというわけです。
　
③節税
アメリカ政府は不動産投資家を応援しており、さまざまな税制の恩恵を受けることができます。中でも大きいのが減価償却。建物の償却分が毎年の所得控除の対象となります。さらにローンの利子や不動産投資に必要な会計士やオフィス、改築・修繕などの費用、固定資産税なども控除することができます。まさに不動産投資の隠れた魅力！節税効果は絶大です。
　
④家賃収入
ローンによるレバレッジを効かせた購入の場合、はじめは収入が少ないとしても、アメリカでは不動産価格のみならず家賃も年々上昇するため、キャッシュフロー※2は増していきます。
　
このように、①から④の相乗効果で大きなリターンが見込めるのが、アメリカの不動産投資の魅力なのです。
　
※1　レバレッジ…小さい力で大きな効果をもたらすという意味。この場合、ローン（他人資本）を活用して自己資金以上の投資効果を狙うこと。自己資本に対する利益率を高めること。
※2　キャッシュフロー…保有資産から安定かつ継続的に受け取れる現金収入。
　

Q9. 不動産投資先にヒューストンやダラスがいいのはなぜ？
A9. 手頃な資金で始められる上、優良投資先の世界第4位！

成長著しいテキサス州

カリフォルニア州など賃貸需要が高く人気エリアの高額な物件は、資金的に購入できる方が限られます。しかし、シェールガスやトヨタの移転に沸くテキサス州（ヒューストンやダラス近郊）は、まだまだ一軒家が10万ドルくらいからありますので、約3万ドルからの頭金で投資を開始できます。
　
テキサス州のGDPは全米第2位で、ヒューストンの人口は全米第4位！今も人口が増え続けて雇用が安定しているため賃貸需要が高く、テナントが見つけやすいのです。経済のみならず、政治や文化的背景にも大家さんに有利な州です。「米不動産外国人投資家協会」（右上表参照）の調べによれば、ヒューストンは世界投資先ランキングで堂々の4位なのです。
　

Q10. 家を買いたいけど、上手に買えるか心配です…
A10. 「十分な心の準備」と「理解と納得」があれば大丈夫

必要なのは2つの要素

不動産購入は、結婚相手との縁を探すようなもの。その際に大事なのは「決心と覚悟」と「理解と納得」。「決心と覚悟」とは、購入理由を明確に理解し、しっかりした目的意識を持つことです。あやふやな心構えや決心は禁物です。
　
一方、疑問や不安があればエージェントに質問や相談しクリアにしなければなりません。そのために”SPEAK UP”することが大切。これが「理解と納得」です。人生で一番高価な買い物をするのですから、不明瞭な点や不安な気持ちを抱えたままの購入では、後に大きな後悔や問題が生じてしまうこともあります。
　
4者間の信頼関係が重要
バイヤー、セラー、各エージェントが互いに理解・尊敬し合う関係を築けば契約や取引はスムーズにいくはずです。そのためにも、売買を仲介するエージェントを選ぶ際、単に「何でも売ればよい」という人ではなく、率直な意見を恐れずに述べてくれるような信頼できる人を選ぶべきでしょう。それは、時として制止役も務めてくれるエージェントのことです。これは何度か話をすれば判断できるはずです。このようなエージェントはセラー側にも誠意を持って対応しているはずですから、4者間の信頼が構築しやすくなりますね。
　

Q11. 55歳以上で家を買い替えると税の特別優遇があると聞きました
A11. 特定の条件下で、固定資産税の移行などの優遇措置があります

注：記事内の税に関する詳細については、必ず税専門の会計士や弁護士に相談・確認してください。
　
安い固定資産税を新居に適応
独身時はコンドミニアム、結婚したらタウンハウス、子どもができたら一軒家、子どもが巣立てばまたコンド。家族構成によって家をよく買い替えるアメリカですが、最後に家を小さくしたのにProperty Tax（ 固定資産税）が上がることがあります。これに対しカリフォルニア州では、55歳以上を対象に「Proposition 90」という法律があります。これは、特定の条件をクリアすれば現在のProperty Tax を新居に適応できるというものです。
　
ご夫婦のうちの1人が55歳以上であれば適応されますが、現在お住まいの郡と買い替え先の郡が共にこの法律を採用していないと対象になりません。昨年9月時点ではロサンゼルス、オレンジ、サンディエゴ、ベンチュラの各カウンティーが採用していましたが、最新情報は要確認です。
　

Q12. セカンドライフに最適な住居は？
A12. リタイア後は海沿いの24時間フルサービスのコンドがオススメ

利便性と安心性を備えたエリア

アメリカでは、リタイア後に子どもが巣立った後の「セカンドライフ」に向け、大きい家から小さい家に住み替える「家のダウンサイズ」をされるご夫婦がたくさんいます。この傾向は最近日本でも広がっています。快適なセカンドライフを送る条件は、利便性と安心性。この二つを備えているのがマリナデルレイやプラヤビスタのコンドミニアムです。
　
この辺りは海沿いで景観が良く、とても静か。住環境はファーストクラスです。空港にも近く、徒歩圏内に生活に必要な施設がほぼ整っています。また、もしものときのために24時間フルサービスを提供していますので安心。立地、景観、サービスのどれをとってもホテルのような優雅な住み居心地です。ご夫婦で充実のセカンドライフを満喫してくださいね。
　

Q13. 子どもが巣立った後に住み替えをしたい。便利でお手頃価格の街は？
A13. 日系の店や病院が集まるガーデナがお薦めです

低価格で快適！

年を取ってからは日本のコミュニティーの中で暮らしたい…と思うなら、トーランスやガーデナが良いでしょう。これらの街には、日系企業や日本食レストラン、日系スーパーなどが集まっており、日本とほぼ同じように生活できます。
　
トーランスは学校区が良いので、子育て中の家族にお薦めです。ガーデナは学校区がトーランスほど恵まれていませんが、その分、低価格でマイホームを手に入れられるのが魅力。ですからお子さんが巣立った後に引っ越して来られる方も多いですね。日本語が通じる病院や日系スーパーがある人気のエリアです。
　
アメリカ人は、家族構成に合わせて生涯で6～7回家を住み替えるといわれます。各ライフステージに合わせた、快適な住まい探しをしてみてはいかがでしょうか。
　

Q14. ウエストサイドの全体的な特徴を教えてください
A14. 治安、学区、交通など、生活環境が良好なエリアです

※DOM：「Days on Market」の略。売り出しから契約入り（エスクロー開始）までの日数

譲れない条件から物件を選ぶ

ウエストサイドとは、ビバリーヒルズ、ウエストウッド、サンタモニカ、マリナデルレイ、マービスタ、カルバーシティー、ウエストチェスターなどのエリアを指します。海に近いため涼しい気候に恵まれ、健全な家庭環境に欠かせない良好な治安と高レベルの学校区が魅力です。どのエリアからも30分ほどでロサンゼルス空港やダウンタウンにアクセスできるなど交通の便もグッド。日系の商業施設やレストランが集中するソーテルにも近く、南へ行くほどサウスベイ（トーランスやガーデナ）に近くなるため日本人にもお薦めです。中でもマービスタは落ち着いた住宅街。3ベッドの一戸建ては約70万ドルから購入可能です。
　
購入を考える際、まずは自分のライフスタイルや通勤・通学などから「マスト条件」を出し大まかな地域を検討します。そしてローンオフィサーに相談し、頭金といくらローンが組めるのかを把握。買える物件の価格を確定させ、エリアと価格帯を見ながら譲れない条件から具体的に物件を絞ります。最近はまだ不動産市場は動きが早く、良い物件は早く売れていきますので、自分の条件内で買える物件を常に注視し、希望の物件を見つけたら決断を早く出せるようにしておく必要がありますね。
　

Q15. アメリカ駐在中に投資物件を買うメリットは？
A15. 最大のメリットはアメリカでローンを組めること

日本帰国の「前」に必ず

駐在中、つまりアメリカの居住者であるうちに家を買っておく最大のメリットは、何と言ってもアメリカの銀行でローンが組めることです。現金で買うのでない限り、これはとても重要。しかも駐在中は一般的に収入が優遇されているので、高い融資も受けられます。
　
ドル資産を持つ
世界経済が変動する今、リスク管理という意味でも２カ国に財産を持つ方が増えています。ドルはやはり安定しているという見方が多数です。また、天災の少ないアメリカでは家の耐久年数も長く、よく手入れされた家は価格が上昇する傾向があります。
　
歴史的低金利が続く
今年は家を買う絶好のタイミングと言えるでしょう。2000年代半ばに年平均6％台だった金利が、現在4.35％にまで下がっています。「もうこれ以上は下がらない」と言われる中、９月現在、またさらに下がりました。これは買い手にとって、とてもうれしいニュース。例えば40万ドルのローンを30年固定金利で借りた場合、金利が1％下がるだけで月々の返済負担額が約250ドルも安くなります。賃料が上昇傾向にある今、低金利をうまく活用して効率良く資産を作ってください。
　

Q16. 帰国前に投資物件を買いたい。大まかな流れは？
A16. 投資先探し→購入→日本から管理。そして売却

一社に任せて楽々経営

大きく分けると①投資物件探し、②購入、③賃貸の管理というステップがあります。投資という意味では最後に④売却もあるでしょう。リダックではこれら全てを一社で一貫したサービスとして行っています。
一番大切なのは、どのような物件を買うかという点です。自分が住む家は、好きと思える家を選べば良いですが、投資先としては「貸家として安定した家賃収入が得られる家」でなければなりません。
　
安定した投資先探し
こういった意味でお勧めなのは、海外からの駐在員の方々にテナントさんになっていただける家を探すことです。リダックは全米の日系企業の駐在員住宅サポートも行っているので、双方を結びつけることができます。また、ニーズのあるエリアや価格帯、家の形態を把握しているので、手堅いテナントさんを優先的にご紹介できます。
　

Q17. アーバインの投資物件その魅力は何？
A17. 高レベルの学校区、良好な治安、多様な雇用、そして未来を見据えた都市計画です

年5％の価格上昇が魅力

アーバインは治安が良く教育水準も高い全米有数の地域ですから、不動産価格も割高と思われるでしょう。しかし州内で2番目の高成長率都市であることを考えれば、アーバインの将来は有望です。
現在アーバインでは、2ベッドルームの平均価格が60万ドル（9月現在175軒）。その中の40万ドル以下の物件（9月現在25 軒）でも今後5年間は年5％ほどの値上がりが期待でき、今は平均1900ドル／月でレントされています。テナントが見つかるまでの平均所要日数は3週間です。
　
まだある！40万ドル以下の2ベッドコンド
3～4ベッドの貸し住居も人気がありますが価格が高いので、初めてアーバインで投資物件を探す方は2ベッドのコンドミニアムがお薦め。通常20％の頭金でローンを組みますので、40万ドルの物件だと8万ドルの現金があれば購入可能。年5％の価格上昇＋3～5％の家賃上昇が期待できます。売却が比較的容易なのもウレシイですね。
　
テナントとのやりとりや物件の維持・管理、家賃の回収や固定資産税の支払い、家屋の修繕などは、それを代行する管理会社（PropertyManagement）を雇えば、オーナー自身が直接管理をする必要はありません。管理会社へは家賃の5～8％を支払うのが一般的。現在アーバインの2ベッドコンドの平均家賃は1900ドルですから、月100ドルほどで物件のケアができますよ。
　

Q18. リタイアメントに最適のラグナウッズって、どんな街？
A18. 立地、治安、娯楽、何をとってもシニアに優しい街です

イキイキ生活を満喫！

「快適なリタイアメントライフ」を求めるなら、2100エーカーの敷地内に1万7000人が住むシニアコミュニティー、ラグナウッズがお薦め。アーバインから南へ5マイル弱なので、日系をはじめとするアジア系スーパーやレストランが豊富です。またフリーウェイ5号線のEl Toro出口から2～4分でコミュニティーのほぼどこのゲートにも到着できてとても便利。さらにラグナビーチまで約15分ですから、こんな贅沢な立地はありません。価格は2ベッド（1000平方フィート）のコープと呼ばれる所有権保有の場合、13万5000～20万ドル（9月現在）。多数のフロアプランから選べます。
　
24時間有人ゲートや敷地内パトロールがあり安全性は抜群。5つのスイミングプールに、パー27と9ホールのゴルフ場、ドライビングレンジ、乗馬施設、10面のテニスコート、劇場など充実のレクリエーション施設が揃っています。さらに生け花や陶芸、ブリッジなど230以上ある多彩なクラブのほとんどが無料か実費程度で参加でき、イキイキライフを楽しめます。私がまとめた「ラグナウッズガイド」をお送りしますので、Ｅメールでお問い合わせください。
　

Q19. OCで子育て中。学校区の良いエリアを知りたい
A19. レベルの高い学校が集まっているアーバインがお薦めです

※『Zillow』より

高い教育レベル

OCの中で学校区の良いエリアと言えばアーバイン市です。『The U.S. News』の全国高校ランキングでは、アーバインから3つの高校（University High School、Arnold O. Beckman High School、Northwood Hight School）がベスト60内にランクインしています。小学校もMeadow Park Elementary Schoolをはじめとする数校が、教育レベルの高い学校に与えられる「National Blue Ribbon School」賞を受賞しています。
　
学校区の良さはもちろんのこと、治安の良さも大きなポイントです。『World Property Channel』 によると「最も治安の良い街」ランキングの全米1位がアーバインです。総合的に見てアーバインは、安心して子育てができる環境が整っていると言えるでしょう。
　
ミツワやダイソーも
次に挙げられるアーバインの魅力は、日系人・日本人にとっての生活のしやすさです。アーバインには日系企業が多く、日本食レストランが充実。スーパーマーケットのミツワや100円ショップのダイソーも進出しています。また、ロサンゼルスエリアに車で約1時間の距離というのも魅力です。
　
学校区が良く、安全性も高い上、長期都市開発が計画的に進められているアーバインの住宅平均価格は、今後も上がり続けると予想されています。実際、過去5年の住宅平均価格（右上表）を見てみると、過去5年で家の平均価格が12万8000ドルも上がっています。アーバインは子育てにも適している街ですが、投資という意味でもお薦めの街です。
　

Q20. 初めて家を買います。将来高く売れそうなエリアは？
A20. 治安が良く不動産価値も安定したアーバインがいいでしょう

綿密な都市計画が安定の要

アーバインはFBIの安全都市リストに9年間連続で上位に選ばれています。また、ビジネス都市＆教育都市を目指す「経済安定都市計画」の下で住宅が建設されているため、教育レベルも高く、緑豊かな公園や公共施設も充実しています。
　
さらに、アーバイン内の区域ごとで異なるさまざまなスタイルも魅力の一つ。そのため、購入需要が高く、土地価格の上昇が見込める地域です。
　
投資はご自分の住む家から
アメリカでは、購入した家に住むのは平均約3～7年と言われ、結婚、出産、転勤などの人生の変化により買い替えが行われます。そのため、お家選びのポイントは「ロケーション」と「間取り」です。内装はリモデルすることができますが、ロケーションと間取りは変えられるものではないため、物件選びのとても重要なカギとなります。絶大な人気を誇るアーバインは、住みながらにして投資ができる最適な場所ですよ。
　

Q21. 南カリフォルニアっぽい海辺の生活がしたい！
A21. オレンジ・カウンティーの海辺はいかがですか？

リゾートさながらの住環境

世界中から観光客が訪れるニューポートビーチ（NB）とハンティントンビーチ（HB）。どちらも美しい海岸沿いにあり、南カリフォルニア独特のビーチカルチャーを体感できる地域です。
　
ビジネスと住宅、そして美しい自然が共存するNB。丘陵地が広がる沿岸部では眺めのいい物件が多くあります。バックベイなど入り組んだ美しい海岸もNBの特徴。ファッションアイランドなどの高級モールの他、ビーチ周辺にはお洒落なレストランやショップもあります。
　
一方HBはサーフィンの世界的メッカ。ビーチバレーも盛んでプロバレーボール協会によるツアーの開催場所の一つです。NBよりもビーチが広く、北側にはドッグビーチもあります。
　
同じ条件の物件ならNBの方が若干高いですが、内陸部はほぼ同額。治安や学区はどちらも良好ですからリゾートライフを満喫するには最適です。
　

不動産法に強い弁護士さんに聞く
家を買うとき、気を付けたい点は？

「あやふやな契約」や「不利な契約」に気を付けて！契約書で絶対にクリアにしておきたい6つの点をご紹介します。
　
①価格に何が含まれているか
電化製品など細かい物まで、何が含まれているか確認します。
　
②買い主と売り主の契約の内容
不審に思う項目は必ず質問し、契約書の文の中に入れておきます。
　
③違法な住宅ではないか
売り主がした違法な改築も、買ってしまえばあなたの責任になります。
　
④住宅ローンの内容
不利、あるいは非現実的な内容になっていませんか。詐欺にも注意。
　
⑤ 売り主に所有権があるか
売る権利がない人から買わないように。売り主に証明書を依頼します。
　
⑥共同所有の場合
夫婦で購入する場合は、自分の名義も必ず入れておきましょう。
　
Q. エスクローとは？《Escrow》
エスクローとは、買い主と売り主が取引をするときに公正な第三者機関（会社）に入ってもらい、安全に取引（書類手続きから物件の引き渡しまで）を完了させるサービスのこと。エスクローに出す書類に不備や誤記入などがあると、物件の引き渡しが遅れるなどの問題が起こることもあります。
　
Q. ディスクロージャーとは？《Disclosure》
カリフォルニアでは、売り主は売り家のディスクロージャー（情報開示）をする義務があります。州法に定められた内容を所定のフォームに記し、所有権を譲渡する前に買い主に渡します。家の中に限らず、例えば地震リスクのある地域に家がある場合は、それを知らせる必要もあります。他にもたくさんの項目があるので買い主はきちんと把握し、また、売り主は売却後の訴訟問題を避けるために慎重に進めてください。
　
どんなときに弁護士に頼む？
通常、家の売買は不動産エージェントが間に入り、手続きを進めます。しかし、より慎重な契約を結びたいときには、弁護士に間に入ってもらうのも良いでしょう。不法な改築をされていないか、不法な項目にサインさせられていないかなど、法律のさまざまな面をチェックしてもらいます。
　

▼併せて読みたい

• プロが一挙解決！アメリカ不動産Q&A～2017年版～

※このページは「2014年10月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版」掲載の情報を基に作成しています。最新の情報と異なる場合があります。あらかじめご了承ください。

「今って家の買い時？」「住宅ローンでは何を審査される？」「家を高く売るコツは？」「投資用物件を手に入れるならどこがいい？」など、アメリカの不動産にまつわるさまざまな疑問に、頼れるプロたちがお答えします！
※この特集では専門家の方々のさまざまなアドバイスをご紹介しています。同じテーマでも違う見解もありますので、参考としてお読みください。

（2017年3月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版掲載）

▼併せて読みたい

• アメリカで家を買おう！専門家たちに家の購入にまつわるアドバイスをもらいました

Q1. 家の買い時っていつですか？
A1. あなたに支払い能力がある時です。

全米とロサンゼルスの住宅価格推移

本当の「買い時」を知る3つのキーワード

いつの時代も、住宅はお求めやすい価格ではありません。キャッシュで購入される方は別ですが、ローンを組まれる方は金利や条件などの環境が住宅購入の決め手となります。もし今のローン環境下であなたに支払い能力があれば、それが「買い時」と言ってもいいでしょう。
　
もう少し具体的に説明しましょう。例えば、50万ドルの物件を購入すると仮定した場合、次の3つを考える必要があります。
①頭金20％（10万ドル）の捻出が可能かどうか。
②住宅ローンの月額2千ドル弱の支払いができるかどうか。
③引越し可能な時期なのかどうか。
これら3項目に「YES」と答えられるのであれば、今が買い時となります。
　
頭金20％以下でも住宅購入は可能ですが、仮に10％にすると当然月の返済額が増えることになります。そこで考えなければならないのが、あと10％を貯めるために今後3年間購入を我慢するか、それとも銀行の審査が通るのなら今購入するかです。現在はまだ金利が低く、住宅価格は2008年のピーク手前ですが、株のように値下がりを待つという判断は、金利の変動要素と時間消費の観点からあまりお勧めできません。

住宅ローン（30年固定）金利の推移

住宅購入に必要な判断のものさしとは？

一般的に、「今が買い時ですか？」という質問は「高い買い物はしたくない」ということだと思います。例えばオレンジ・カウンティーでは現在2ベッドルームのコンドミニアムの平均価格は約40万ドルですが、「2年前の35万ドルと比べると高過ぎる」と判断するのは正しいとは言えません。基本的に住宅価格は上がるもの。価格は人により変化しませんが、ローンはその種類によって毎月の支払い額に差が出ます。このように、不動産は価格とローンの条件を同時に考える必要があるのです。
　
最後に、「借りるより買う方がトク？」という質問もよくされますが、これは頭金を銀行の年利1.25％の定期預金に入れるのか、過去20年の平均価格が5.4％上昇した不動産に移す方がいいのかという判断になります。また、マイホームと呼べる家の入手をいつ実現したいのかなどの観点からも熟考し、購入の判断をしてください。

「不動産エージェントを始めて15年。物件購入の初心者からベテラン不動産投資家まで幅広く対応します。オフィスのリースやビジネスの開業・売却もお手伝い。どのようなご要望にもお客様目線で考えアドバイスいたします。」

Q2. 住宅ローンでは何を審査されますか？
A2. 収入、預貯金額、クレジットの3つが重視されます。

審査ポイントに加え滞在ステータスも重要

アメリカで住宅ローンを組む場合、審査では次の3つがポイントになります。
①収入。ローンを払える十分な収入が過去2年間確実にあったかどうか。
②預貯金。頭金やローンを自前のお金で支払えるかどうか。親族などから譲渡されたお金は頭金として問題ありませんが、借りる場合は注意が必要です。
③クレジット。クレジットヒストリーが十分あり、クレジットスコアが基準を超えているかどうか。スコアが640点以上であればローンは可能ですが、金利や諸費用の面から不利にならないように700点以上は欲しいところです（ベストは740点以上）。
　
次に、ローン審査における米国滞在ステータスについて触れておきます。永住権はもちろんですが、合法的な就労ビザを持っていれば審査に影響することはありません。ただし、学生ビザなど就労できないステータスやビザの有効期限が2年未満で延長できない場合はローンの許可は下りません。

「私が所属するNew American Fundingは全米11位の住宅ローン専門銀行で、全米に支店展開。豊富な住宅ローンプログラムをご用意し、どのような方にも対応できる体制を取っています。私は日本語で住宅ローン取得のお手伝いをする数少ない日本人ローンオフィサーです。」

Q3. 2017年、不動産の動向は？家の売り時、購入時は今？
A3. 金利は上昇の予定。エリアにより物件の高額売値のピークは過ぎました。

家を売る人も買う人も今をお見逃しなく

不動産価格の上昇が続くカリフォルニア州ですが、California Association of Realtorsの予想では、2017年も不動産物件の中間価格は16年より0.8％ほど上がり52万5400ドルほどになりそうです。ただ、エリアによっては物件の高額売値のピークは過ぎています。また、住宅ローンの金利が2016年末に上がっており、今年も段階的に上がっていく予定が。金利は例えば1％上がると、借りられる額が12％も落ちる（100万ドルが88万ドルに）ため、近い将来、家の購入を考えている人は急いだ方がいいでしょう。
　
家を売りたい人にとっても、今は狙い目の時。住宅ローン金利が低い今は、より買い手の購買力が高いですから。しかも80～90年代に家を購入した人は、持ち家の価格が当時の3倍以上になっていることもざら。家を売ってダウンサイズしたいという人はまさに検討のタイミングです。家を買い替えると、現在の高い固定資産税が適用されるのでは？と心配する人もいますが、55歳以上の人は「Proposition 60/90」によって購入物件が売却物件と同じか低い価値であれば、今までの税額が適用されるため、ご心配なく。

「初めて家を購入される方、日本や他州に引っ越しされる方、リタイアされて家をダウンサイズしたい方などに向けて、個人セミナーを行っています。ぜひご参加を！」

Q4. 家を買おうと思ったら最初にすべきことは？
A4. 自分がどのくらいの住宅ローンが組めるのか把握しましょう。

「難しい住宅ローンのプロセスを日本語でしっかりサポートします！」と横山さん。

ローンを先延ばしにするリスクとは？

多くの人は住宅ローンを組んで家を買うと思いますから、まずはそもそも自分が住宅ローンを組めるのか、借りられるならいくら借りられるのか、把握しましょう。例えば、ローンを組むにはそれなりのクレジットスコアが必要ですが、現在のスコアが足りない場合、上げるのに数年かかる場合もあります。また、自分はどのくらいの住宅ローンが組めて、頭金はいくら必要なのかも早めに知っておかないと、買える家の規模は分かりませんし、十分な準備期間も取れません。他にも、「会社勤めから自営業者になると、すぐには住宅ローンを組めない」など、前もって知っておかないと後で困るような審査基準がたくさんあります。

複雑な住宅ローンの相談は専門家に日本語で無料相談を

こういった住宅ローンについての正しい知識や適切なアドバイスを提供できるのが、私たちローンオフィサーです。相談は無料ですし、場合によっては不動産エージェントやファイナンシャル・アドバイザー等と手を組んで、総合的に家の購入をサポートすることもできます。ぜひ一度ご連絡ください。

「住宅ローンの審査基準は刻々と変わっています。常に最新の情報を把握している私たちプロにお任せください！」

Q5. 家の買い替えで注意するべきことは？
A5. 売る時に「条件」を付けて、家探しの時間を確保することです。

お気に入りの新しい家を見つけるための「条件」

家の売却だけでなく、購入も同時に行う買い替えは、タイミングがうまくいくだろうかと心配になると思います。実は、家を買い替える時に重要なのは、売る時の「条件」です。現在の南カリフォルニアでは、物件をマーケットに出せば1週間～10日で買い手が付きます。こうして売る家の値段が決まると、購入する物件の金額が決まってきます。この時、「家が売れたのはいいけれど、すぐに気に入った新しい家が見つかるだろうか」とならないように、家を売る前に「次の物件が見つかってから引き渡す」という条件を付けておきます。こうすることによって、売れてから焦らずに購入する家を検討できるのです。新しい家を見つける期間は、4～6週間で決断される方もいれば、じっくり時間をかけて検討される方もいらっしゃいます。家を上手に売ってから、納得のいく新しい家を見つけましょう。
　
ただし、有利な条件を付けることができるのは多くのオファーがあってこそ。そのためには、広いネットワークを持ち、マーケットを熟知したエージェントに依頼しましょう。

「私たち吉岡姉妹が所属するThe Gillam Group は、家の購入、売却、引っ越しまで、チームで一気通貫で取り組むことができます。」 左：吉岡香代子さん / 右：ギラム真理子さん

Q6. 今の古い家を買い替えたいが資金が足りません…。
A6. 気になる部分をリモデルして、家の価値を高めていきましょう。

少しずつの投資で自分が楽しく住める家に

いま家をお持ちなのであれば、買い替えから少し視点を変えて、まずは現在の家で気になる部分を少しずつリモデルすることをお勧めします。買い替えのためにコツコツと貯蓄を続けるのも素晴らしいことですが、私はまず「楽しく住むこと」が一番大切だと思っています。リモデルをして、水回りやキッチンがキレイになるだけで暮らしが楽しくなるものです。少しずつ手入れをして、誰もが欲しいと思うような家になると、物件の価値は上がっていきます。買い替えるなら、そのタイミングで売却しましょう。今の家に小さな投資を続けることで、自分の生活は楽しくなり、物件価値は上がり、結果的に買い替えの資金を調達することができるのです。

「買い替えをお考えであれば、今の住宅ローンを毎月100ドルでも200ドルでも多く返しておくと、売却した時に大きな差が出ます。資金計画からご相談に乗ります。お気軽にお問い合わせください。」

Q7. 自宅の買い替えを決めたらまず何をすべき？
A7. 現在の自宅の価値を査定してもらいましょう。

現在の価値を知ることと情報収集を始めましょう

まずは不動産エージェントに依頼して、今の自宅を査定してもらいましょう。エージェントは、地域の市場相場と、現在の住居の状況を比較して、相場よりもプラス、またはマイナスして価格を算出します。価格が提示されたらその根拠を聞いてみること。それから、できるだけ高く売るにはどうしたらいいかアドバイスを得ましょう。ほかにも、物件ツアーや不動産セミナーなどに参加して、積極的に情報収集を始めるのもお勧めです。私たちパーソン不動産でも、月1回のセミナーや、常時物件ツアーやコンサルティングを行っていますので、お気軽にご参加ください。早めに動き出すことで、しっかり準備ができて、理想の買い替えに近付くことができます。

左：不動産エージェント 高野なつきさん / 中央：不動産エージェント 桑原由紀子さん / 右：不動産エージェント 松尾ひろえさん

Q8. 2軒目を購入して家賃収入を得たい。何から始めたらいい？
A8. 自分に合った投資計画を立てて実行しましょう。

Q6～Q8の不動産エージェントはパーソン不動産（www.personrealtyhp.com）に所属しています。

無理なく小さく始めて大きく育てましょう

初めての投資用賃貸物件の購入は、無理のない自己資金の範囲で始めましょう。賃貸においては物件の立地が重要で、人気のロケーションに構えることによって空室なく入居者が入ることが期待できます。今後も不動産への投資を考えているのであれば、将来的には投資物件から得た利益（キャピタルゲイン）にかかる税金を繰り延べできる「1031エクスチェンジ」の制度を利用しながらより大きな不動産に買い替え、再投資していくことを見据えていきましょう。そのほか、価格上昇に注目してしていくもあります。

左：不動産エージェント 田中順子さん / 右：不動産エージェント 船木伸一さん

Q9. 家を買う時に知っておくべきことは？
A9. 自分にぴったりの不動産はどんな物件か、物件選びの優先事項は何かを、把握しましょう。

不動産は大きな買い物。購入準備は賢く入念に

低金利が続き、今が買い時の不動産。購入すれば投資や節税につながるほかクレジットスコアUP等にもつながり、メリットは大きいです。そして何より大きな買い物でもあるので、なぜ購入したいのか自分なりの理由をしっかりと把握することが大切。自分にとってどんな不動産が理想なのか、優先事項を挙げておきましょう。例えば、お子さんがいる方は学校区が良い地域を選ぶと良いですし、仕事を重視される方は通勤に便利な立地等々。不動産エージェントなら、個々の事情にぴったりの地域や、その時のライフスタイルに合った物件を、効率良く紹介することができます。
また、家を買う際、多くの方はローンを組みますが、そのローンをどこで組むのか、また頭金はいくらにするかといった資金調達についても、入念に考える必要があります。ローンを組むのには年齢制限がなく頭金は通常、物件価格の数％で可能だったりします。日本から送金して得たお金を頭金に当てる際には注意が必要。アメリカでは 「そのキャッシュの出所はどこか」という点を追求されることが多く、海外からだと審査が通らないことも。遅くとも購入の2カ月前には、アメリカの口座に送金されているとよい、とされています。さまざまな種類がある住宅ローンの中で自分に適切なものはどれか、提携しているローンオフィサーを紹介することもできます。相談は無料ですのでお気軽にご連絡ください。

「細やかな対応をモットーに、ハイレベルな学校や多くの優良企業などが点在する、美しい環境のOC エリアの物件を紹介します。」

Q10. 「 ファーストタイムバイヤー」が特に気を付けることはありますか？
A10. まずはプロのコンサルティングを受けましょう。

信頼できるエージェントと条件を明確にしていく

初めて不動産を買う人のことを、アメリカでは「ファーストタイムバイヤー」と呼びます。初めての時は、購入の手順も、物件のイメージも漠然としているもの。それらを具体的にしていくためにも、まずプロのエージェントに相談することをお勧めします。そこで、「いつ購入するのか、買うならばどのようなサイズで、どの地域が最適なのか」というコンサルティングを受けながら、自分が買いたい不動産の条件を明確にしていきましょう。

ライフステージに合わせた資金計画を立てる

例えば、「3BRの物件購入を考えているけれど、数年後には子どもは巣立っていく」なら、購入のベストタイミングとは言えないでしょう。また、「家賃と同程度の月額出費で購入したい」という場合は、持ち家には住宅ローン以外に税金や、Homeowner’s Association Fee（マンション管理組合による管理費や修繕費）がかかることを念頭に置かなくてはいけません。場合によって、賃貸物件を選択すべき時もあります。どの程度の頭金が用意できて、いくらのローンが組めるのか、予算や生活スタイルがクリアになって初めて理想の家探しが始まります。アメリカ人は家族構成の変化に合わせて、生涯に6～7回住み替えると言われています。アメリカ生活で初めての物件購入を、信頼できるエージェントと一緒に進めましょう。

「カリフォルニア生まれで、日本語・英語を駆使した交渉力が強みです。アメリカ人との交渉はお任せください。不動産業界37年の経験があります。」

Q11. 家を高く売るコツは何ですか？
A11. “商品”としての見せ方と適正価格です。

売り物件は第一印象が大事。前庭の植栽を整えたり玄関ポーチやドアを塗り替えたりすることも効果的です。

第一印象を上げ良品として家を売る工夫を

家を売り出すことは、市場に「商品」を紹介することです。バイヤーは複数の物件を比較するので、植栽が手入れされていたり、玄関、屋根、壁などが修繕されていたりすると好印象。室内は広々と明るく見えるよう生活感がある物を極力排除し、明るい色の塗装やインテリアに替えましょう。また、モデルハウスのようにきれいな家具やインテリアを設置する「ステージング」も効果的。壊れた設備機器は修理しておきます。

お買い得感のある価格で複数のオファーをゲット

現在は販売物件の在庫が少ないため、相場に合ったリーズナブル感のある価格設定にすれば複数のオファーを獲得でき、結果的に価格が上がる可能性があります。周辺の相場から突出した価格では割高感が出て、逆効果になることがあります。
　
夏から秋にかけて入居したい人が多いため、家を売り出すシーズンとしては3～5月が理想的です。準備には時間がかかるため、早めに相談し始めましょう。

「ウエストサイドからサウスベイを網羅。不動産業の知識と経験をフル稼働して、大切な家の売却・購入をお手伝いします。また日本、他州にわたる豊富なネットワークを生かし、円滑な移住＆日本帰国をサポートします。」

Q12. 買い替え（購入と売却）を成功させるには？
A12. 信頼できるエージェントと綿密に準備を進めましょう。

家の買い替えにおける3つのオプションとそれぞれのメリット・デメリット

家の買い替え方にはいくつかのオプションが

「もっと広い家に移りたい」「通勤や通学のために引っ越しが必要」「子どもが手を離れてリタイアするので、コンドに引っ越したい」など、アメリカでは家族構成や生活スタイルの変化とともに生涯に2回から3回、家の買い替えをするのは通常のことです。
　
高額資産である住宅は購入のみ、あるいは売却のみでもスムーズに成功させるのは簡単なことではありません。ましてや、その双方を同時に行う〝買い替え〞となると、周到な事前の準備に加えて、不動産エージェントの知識・経験や交渉力が大切となる難易度の高い取り引きとなります。
　
家の買い替えで、まず覚えておいてほしいのは、
買い替えには
①今の家を売ってから次の家を買う
②次の家を買ってから今の家を売る
③売却と購入を同時に行う
の3つの方法があるということ。①は次の家が見つかるまでの仮住まいを探す手間とお金がかかると同時に、引っ越しも2回しなくてはいけません。また、仮住まいは小さい家であることが多いので、別にストレージを借りる必要が出てくるケースも。そうなると、出費がかさんできます。
　
②のメリットは仮住まいをしなくていいこと。新しい家に移ってから前の家のインテリアを修繕するなど、落ち着いて売る準備をすることができます。ただ、これはあくまでも今住んでいる家を売ってお金を作らなくても2軒目の家が買える資金力がある人でないとできません。また、しばらくの間、住宅維持費も2軒分支払わなくてはなりません。

家の買い替えにおいては周到な準備が不可欠

となると、やはり③の「売却と購入を同時に行う」を希望する人がほとんどで、これを目指すケースが多いです。ただ、最初にも少し触れましたが、家を売ってお金を作り、すぐにそのお金で新しい家を買って仮住まいすることなく引っ越して住み始める、というのは、非常に難易度の高い取引となります。
　
そこでまず大事なのが、次の家を買うための資金作りをはじめとした準備をしっかりとすること。どんなに次に住みたい家を見つけても、資金が準備できていなければ売り手から相手にもしてもらえません。それも「今の家はもう売りに出しています。もうすぐお金ができます」では不十分で、最低でも「今の家がもう売却契約の最終段階まで来ています」くらいでないといけません。それでも他に同じ家をほしい人がいて、その人はすでに購入資金が手元にあり「他の物件の売却益が必要」という制約がないとなったら、買い手として選んでもらうのは難しい…。ですから、家を売って同時に新たな理想の家を手に入れるには、コントロールが難しい〝タイミング〞という要素があり、それへの対処法も準備の段階で考えておくことが重要です。
　
こういった諸々のことを、さまざまな可能性を考えながらベストの方向に進めていくには、不動産エージェントの経験や知識、技量が不可欠です。家を売る際には、「家を売った後、家賃を払うので30日間滞在させてほしい」などの交渉を買い手とする必要が出てくることもありますが、こういった交渉は過去に何度も実際に同時の買い替えを経験しているエージェントでないと、なかなかうまくは進められません。家の購入と売却を同時に、スムーズに行いたい、というのであれば、ぜひ、間違いのないエージェント選びをしてください。

買い替えにおいて必要な準備内容

①まず信頼できるエージェントに相談し、詳しい説明を受ける。
②買い替え方の各オプションについて理解する（上図参照）。
③意思決定者間で買い替えの進め方（オプション）について合意する。
④売却益を見積もり、次の購入資金の目処を立てる。
⑤買い替えローンの仮審査をして支払いや次の購入価格帯を把握する。
⑥家の内外の物を思い切って断捨離する（売る、寄付する、捨てる）。
⑦過去の修繕や既存の問題点などは開示義務があるので、全て書き出す。
⑧エージェントと相談して費用対効果の高い修繕を行う。
⑨市場動向、周囲の取引状況を基に適切な売り出し方法や価格を決める。
⑩次の物件のエリア、種類や大きさ、その他の検索項目を決める。

「大切な高額資産である住宅売買のお手伝いを真剣に続けて21年目。知識と経験が必要な家の購入と売却の同時進行も数多くこなしてきました。現在、買い替えの無料相談を受け付け中。ぜひお問い合わせください。」

Q13. 住宅ローンの金利は今後どのくらい上がる？
A13. 現在、４％台まで上がっている住宅ローン。今後、6％くらいまで上がる可能性もあります。

金利別住宅ローン支払い額（30年固定金利） ※30万ドルの家を頭金なしで購入した場合

リーマン・ショック前の水準まで金利が上がる!?

この5年間ほど、アメリカの住宅ローンの金利は3％台と非常に低い水準で推移してきました。それが2016年の12月、一気に4％台に上がりました。基本的に長期住宅ローンの金利は、30年の米国債の金利動向や米国連邦準備理事会（FRB）が決める短期金利〝Federal Fund Rate（FFレート）〞の上下に連動します。12月に住宅ローンの金利が大きく上がったのは、11月にこのFFレートが上がったことが原因です。17年はトランプ新大統領次第ではありますが、アメリカの景気は回復してきているため、FFレートは今後も上がっていくでしょう。実際、多くのエコノミストが、年内に2回はFFレートが上げられるだろうと予想しています。
では、長期の住宅ローン金利はどこまで上がるのか？まだ何とも言えませんが、08年のリーマン・ショック前は30年の固定金利が5.5～6％くらいだったことを考えると、その水準まで上がることも、十分にありえると思います。

リファイナンスの検討は今がチャンス！

右の表を見ると分かると思いますが、30年固定金利の住宅金利が3.0％と6.0％では月々で約500ドル、30年では約18万ドルもの支払い額の差が生まれます。
　
となると当然、今は住宅ローンの組み時と言うことができます。住宅購入を近い将来考えている方は、少し急いだほうがいいかもしれません。また、既に家を持っている方は、リファイナンス（住宅ローンの借り換え）を今のうちに検討をした方が良いでしょう。リファイナンスには借り入れ元本の1％程度の手数料がかかりますが、現在自分が組んでいる住宅ローンの金利より新たなローンの金利が1％ 以上低いのであれば、リファイナンスをした方が得になるケースがほとんどです。住宅ローンは最初に組んで以来、固定金利が何％だったかあまり気にせず忘れてしまう方も多いのですが、毎月家に届く「Mortgage Statement」という書類を一度確認してみてください。もし現在の金利と比較してご自分のローンの金利が1％前後高かったら、リファイナンスを検討しましょう。

「新規の住宅ローン、借り換えともに、今が検討のラストチャンスかも知れません。住宅ローンのプロである弊社にぜひ、お任せください。」

Q14. 年金暮らしでもローンを組めますか？
A14. 年金額に応じて通常の住宅ローンに申請できます。また月々の支払いを0にできるローンもあります。

毎月の支払いが実質0になるリバース・モーゲージ

2009年から「リバース・モーゲージ」を、不動産購入ローンとして利用することができるようになっています。リバースモーゲージは、シニア世代向けのローンで、例えば子どもたちが独立し、大きな自宅を売却したお金を頭金に充てて、小さめの家に住み替えたい夫婦にとって最適な方法です。
　
最大のメリットは、新居を購入した後に、毎月のローン返済がないこと。つまり、リバース・モーゲージの特性として、借り入れ分の返済が後述の通り、ある時期まで先延ばしになるので、実質月々の支払いがありません。もちろんいずれは返済しなければなりませんが、義務が生じるのは、ローンの債務者が亡くなったとき、または自宅として住まなくなったときで、その住居を売却することで返済します。しかし必ずしも自宅を手放して返済に充てる必要はなく、相続者が通常の住宅ローンにリファイナンスして返済する、もしくは相続者が62歳以上で自宅として住む場合は、改めてリバース・モーゲージとしてリファイナンスして自宅を遺すこともできます。

リバース・モーゲージの条件と注意点

リバース・モーゲージを利用するためには、夫婦のどちらかが62歳以上であること、自宅購入の場合に限られることなどが条件で、頭金は最低でも購入価格の30％ほど必要となります。頭金は年齢によって異なり、60代では40数％ほどです。
　
また、個々の状況によって異なりますが、持ち家の売却額を老後の資金に回すことができる点も、大きな魅力と言えるでしょう。

「大手銀行やブローカーにはないフットワークの良さと迅速・丁寧な対応が自慢です。ローン取得後もフォローアップいたします。」

Q15. 海辺のお勧めの街はどこですか？
A15. 治安、気候、学区の三拍子が揃ったサウスベイが人気です。

海が一望できるパロスバーデス半島。

安全・安心！理想の海辺の街、サウスベイエリア

①パロスバーデス
4つの街に分かれている半島です。ロサンゼルスのなかでも、学校区のレベルが最も高いことで知られ、治安面でもトップクラス。海岸線には人気のドライブコースがあり、その美しい景色は、イタリアのアマルフィ・コーストを彷彿させます。（3～4ベッドルームの一軒家（2000ft2）の平均予算：150万ドル）
②マンハッタンビーチ
空港に近いため、IT関係者、スポーツ選手、セレブに人気のエリア。レストランも数多く、ショッピングも楽しめます。不動産価値が高いことで知られています。（3～4ベッドルームの一軒家（2000ft2）の平均予算：250万ドル）
③レドンドビーチ
マンハッタンビーチと違い、購入価格は手頃な物件も多いエリア。コンドやタウンハウスなどもあり、若い世代に人気です。（3～4ベッドルームの一軒家（2000ft2）の平均予算：130万ドル）

「この3つのエリアは「価値が下がりにくい」「テナントが見つかりやすい」ことから投資物件としても人気があります。ぜひ見学にお越しください。」 左：不動産エージェント 折尾ジェンさん / 右：不動産エージェント 折尾由記さん

Q16. オレンジ・カウンティーで家を購入するメリットは何ですか？
A16. 治安の良さと教育レベルの高さは髄一。投資物件としても最適です。

美しい自然と街並みを誇るアーバイン。

日本人に住みやすいアーバイン、コスタメサエリア

オレンジ・カウンティーは、年々人気が上昇しているエリアです。中でもアーバインやコスタメサは、日系の企業やマーケット、レストランなどがあり、日本人には、とても住みやすい街です。特にアーバインは、治安が良い上に教育レベルが高く、国外から移住する方も少なくありません。また、賃貸でも常に人気があり、投資物件の購入をされる投資家が多くいらっしゃいます。オレンジ・カウンティーは、過去数年で不動産価格は上昇し続け、昨年だけでも1～3ベッドルーム平均で前年比から6.4％上がったと言われ、これからも値上がりが期待されています。また、サーフィンで知られるハンティントンビーチや、芸術の街ラグナビーチ、高級住宅地のニューポートビーチなど、きれいなビーチシティーがたくさんあります。

「お客様に寄り添いながら迅速で丁寧な対応がモットー。ローン申請のお手伝い、物件探し、購入、売却までトータルサポートします。」

Q17. 移住先としてお勧めの州や地域はどこですか？
A17. 気候と治安が良く、日本人にとっても住みやすい、ハワイ州・オアフ島がお勧めです。

NYのアップルストアなどで知られるボーリン・シウィンスキー・ジャクソン建築事務所が設計する「アエオ」（ワードビレッジ）

移住先としても最適な世界有数のリゾート

気候・治安の良さに加え、日系の移民が多く、文化上や道徳上、そして食事の面でも日本人には馴染みやすいと言えるハワイ。特に人気が高いオアフ島は、経済の浮き沈みがあっても、過去40年の不動産価格は、毎年前年比で10％の上昇が示されており、今後も大いに期待できます。

第2のワイキキ？ホノルル新中心街「カカアコ地区」

今、話題になっているのが「カカアコ地区」です。その中でも、アラモアナ・ショッピングセンターから西側徒歩5分のエリアでは、ワイキキに次ぐ新たな〝街〞として開発されている「ワードビレッジ」プロジェクトが進んでいます。「住む、遊ぶ、学ぶ、働く」を実現するべく、住居、公園や各種アクティビティー施設、学校、オフィスを、この地区にまとめるという試みで、完成すれば理想的な生活環境が望めそうです。
■ カカアコ地区「ワードビレッジ」コンドミニアム
大規模なスケールで展開される「ワードビレッジ」プロジェクト。建築中のコンドミニアムは、全て有名建築家によって手がけられており、1階はカフェやレストラン、スーパーなどが入る複合施設となっています。

「最近は買い手のニーズが高く、物件が市場に出てから成約されるまでの期間が短くなる傾向があるため“即断即決”が求められます。「いいな」と思った時が買い時です。」

Q18. ラスベガスでの不動産投資が、日本人に人気がある理由は？
A18. 価格が割安で、税務上のメリットがあり、投資物件として最適だからです。

ラスベガス・ストリップの中心にあり、抜群のロケーションで人気の「Vdara ホテルコンドミニアム」

不動産投資で人気の高いラスベガス。その理由とは

近年、不動産投資として日本人に高い人気を誇るラスベガス。その理由は、まず、西海岸の都市に比べて、断然価格が割安なこと。平均的な戸建て住宅価格は20万ドル半ばです。次に、ネバダ州では所得税がないなど、税務上の利点が多くあること。そして最後に、ラスベガスは年間を通して旅行者やビジネス出張者の需要があり、投資物件の貸し出しにおいて非常に重要な「貸し出しやすさ」と「利回りが良くなる」可能性が高い点です。ちなみに昨年の累計ビジター数は、約4300万人でした。

日本人に人気があるお勧めの投資物件タイプは

観光やビジネス目的で賑わいを見せるラスベガス・ブルバードのなかでも、ストリップ上のホテルコンドミニアムは、特に日本人に人気があります。その次に、高級住宅地（サマリン、ヘンダーソン地区など）の戸建てや、10万ドル台で割安な価格のコンドミニアムなどが人気で、投資物件としてもお勧めです。

「金融業界での財務分析経験とノウハウを生かしたラスベガス投資物件紹介、決済までのサービスを強みとしています。投資家向けの物件の選び方セミナーも開催しています。」

Q19. 今、テキサスに投資物件を買うべき理由とは？
A19. 将来性の高い割安物件が数多くあるからです。

圧倒的な人口がテキサス州に流入

現在、テキサス州はカリフォルニア州と比べて、物件価格がかなり割安。しかも、市場が飽和状態のカリフォルニア州よりもテキサス州の物件は伸びしろが大きく、賃貸収入の増加が見込みやすいです。その根拠はとにかく、成長中の経済とそれに伴う企業の進出、人口の増加が続いており、今後ますます住宅の需要が見込まれること。実際、アメリカ合衆国商務省経済統計局によると、2005～13年の平均年間国内移住者数で、テキサス州は12万5778人と、断トツの1位です。さらにここ数年、国外からの移住者も毎年12万人以上に上っています。
背景をもう少し詳しく説明すると、テキサス州は州の法人所得税ゼロ、さらに東海岸と西海岸の間に位置し、中南米にも近い地理的メリットなどからビジネス環境が非常に良いです。また、産官学の連携で優秀な人材が揃っており、フォーチュン500に入る企業のうち54社がテキサスに本社を持っているほど。さらに、州の個人所得税ゼロ、教育レベルが高いことなども、住む際の魅力です。ですから、テキサス州の不動産価格は今後ますます上がっていくと予想され、今、同州に投資物件を購入する価値は十分にあるというわけです。

「テキサス州の物件を最低6万ドルからご紹介しています。同州の物件価格はここ数年大きく上がってきているので、購入はお早めが吉！」

Q20. リタイア後はハワイへ移住したい。物件の買い時は？
A20. ハワイの物件は安定した上昇傾向。投資用賃貸で始めましょう　

「老後はハワイ」を実現するために

アメリカで長く暮らしていても、リタイア後はハワイに移住したいと考える人は多くいます。40代、50代は「実際にリタイアするのは10年以上先のことだし、もう少し後で考えればいいか」と思うかもしれません。しかし、ハワイの不動産価格は安定した上昇傾向にあり、今後ハワイ移住をお考えであれば、なるべく早く購入して、投資用賃貸として運用するのも一案です。

賃貸を始められる人気物件のポイント

リタイア後に自分が住みたい、そして、それまでの期間に賃貸として貸し出したい物件を考えるにあたって、重要なのが立地です。ワイキキやアラモアナ地区は長期滞在者にも在住者にも人気があります。さらに、ダウンタウンから離れていても駐車場があれば、車を所有しているハワイ在住者には住みやすい、バスの利便性の良いホノルル市内であれば語学留学などの学生さんが集まりやすいなど、ハワイ独自の事情を考慮して選ぶといいですね。もしリタイア後に、その物件に住まなかったとしても、物件の価値が上がっていれば、次に購入する物件の資金にすることができます。

「ガイア・ハワイでは、超高級コンドミニアムから手頃なアパートメントまで、最適な物件をご提案し、管理するための体制を整えています。」

Q21. 保険会社によって家屋保険の料金に大きな差があるのはなぜ？
A21. 同じような補償内容に見えて、実は大きな違いがあります。

昨年のカリフォルニアは山火事や地震、洪水などに見舞われました。一度現在の保険内容を確認してみましょう。

保険料が変わる5つの理由

非常に複雑で、保険のエージェントでさえ理解が難しい場合があります。人生で一番高い買い物と言われる大切な家ですから、もしもの場合に備えてしっかりとした保険をかけたいですよね。保険会社からいくつか見積書を出してもらうと、全く同じ補償限度額なのに、プランによって保険料金が大きく異なることがあります。ここでは、保険料が変わる5つの理由を紹介します。
　
①家の価値が異なる
家屋保険は、火災などで家屋が全損した場合に再建築する費用を補償するものです。家の購入時の価格ではなく、火災にあった家を取り壊し、同等の家を新築で立て直す時の費用で算出します。この金額が安ければ、当然保険料金は安くなります。
　
②Extended Replacement Costの有無
家を建て直す際に、保険のリミットを超過しても補償してくれるオプションです。保険のリミットの25％や50％増しの額まで補償してくれます。物価の上昇や、その地域全体が災害にあうと物資が不足して資材価格が高騰することがあります。そのような場合にも、Extended Replacement Costのオプションに入っていれば、保険のリミットを超過しても補償されます。例えば30万ドルの家で50％のオプションに加入している場合には、45万ドルまで支払われます。
　
③Ordinance or Lawの有無
家を建て直す場合には、現在の建築法に基づいて行わなければなりません。このOrdinance or Lawのオプションに加入をしていないと、新しい建築法によってかかる追加費用が全部実費になってしまいます。場合によってはかなりの差額になる場合もあるので、このオプションは必須です。
　
④持ち家か貸家か
自分で住む家の保険と、他人に貸す場合の保険ではタイプが異なり、保険料金も大きく異なります。自分が居住していた家を他人に貸す場合には、必ず保険会社に連絡して保険のタイプを変更してください。
　
⑤地震補償の有無
地震による被害は通常の家屋保険では除外されており、カバーするためには家屋保険にオプションとして追加するか、単独の地震保険に加入する必要があります。保険会社によっては地震のオプションがない場合もあり、地震保険は別の保険会社に加入するケースも多々あります。ちなみに、洪水による被害も家屋保険ではカバーされませんので、別途加入する必要があります。
　
大切な家に何か起こる前に、自分が加入している保険がどのような補償内容になっているかを再度確認することをお勧めします。

「住宅の購入時に家屋保険に加入し、補償限度額を見直していない場合も多くあると思います。ぜひ一度、保険内容の確認と見直しをお勧めします。お気軽にご相談ください。」

家を買いたいと思ったら、不動産エージェント探しから

アメリカで家を買うときは、不動産エージェントを代理人とするのが一般的です。日本語でいう「不動産屋さん」ですが、日本のそれよりも業務内容が狭く、例えば住宅ローンなどはローンオフィサーの資格を持っている別の専門家が担当します。とはいえ、不動産エージェントは不動産売買にかかわる全体を把握しており、一通りの知識を持っている人がほとんど。まずは信頼できるエージェントを探しましょう
　
ちなみに、不動産エージェントにはブローカーやセールスパーソンと呼ばれる人々がいますが、どちらにお願いしてもOK。いずれも州公認のライセンスを持ち、ぴったりの物件を探してくれます。

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2007年にサウスベイで起業したAKプロ・コンストラクション。一般住宅の増改築はもちろん、ビルの新築まで一社でこなすオールラウンドな総合建設会社です。その秘密を探ってみましょう。

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独自のネットワークで面倒な建築許可もスムーズ

家を建てたい、増築したいけれど、どこに相談すればいいのか分からない。そんなときは、建築に関する全ての不安や不明点を解決してくれる、トーランスにあるAKプロ・コンストラクションへ。
　
日本で戸建て建築から大型土木に至るまで、あらゆる建築技術を習得してから渡米したという、同社の若松社長は、アメリカでの起業後も「どうすればお客様にとってより良い結果を生み出すことができるか？」というコンセプトに基づき、常に顧客の気持ちを第一にした対応を心がけています。特に新築はもちろん、住宅やオフィス、店舗の増改築には、面倒なパーミット（建築許可）取得がつきものですが、AKプロでは独自のネットワークとフットワークの良さを活かして、直接、市の窓口にかけあうなど、スムーズな交渉を進めてくれるため、確実な施工を実現することができるというのが大きな魅力です。

左：内外装の施工全てを担当したJiNSシャーマンオークス店。同ブランドの清潔感溢れるイメージを再現。 / 右：要望の多いキッチン・リモデルも、AKプロの得意分野。キャビネットの詳細デザインも任せて安心。

とことんこだわる！インテリアデザインも定評

内外装のデザインに関しても、社内に常駐するインテリアデザイナーのみならず、世界中で活躍する日本人デザイナーグループと提携することで最先端のデザインも取り入れています。さらにうれしいのは内装デザインにおいて、生活する人の立場に立った、きめ細かな要望に対応してくれること。インテリアデザイナーが一緒に建築マテリアルのショールームに出向いてくれ、相談しながら決めていくそう。毎日生活する人に寄り添った、心のこもったデザインや素材提案をしてくれるところも、顧客から好評を得ている理由のひとつです。
　
要望があれば3Dキャドを使った、分かりやすい家のデザイン提案も可能とのこと。作業現場には社長の若松さんをはじめ、日本人の現場監督が直接出向いて、施工指示を出すため、丁寧で確実な作業が期待できます。
　
最初に希望を伝えるところから工事完了に至るまで、アイデアやデザイン出し、マテリアル選び、施工準備といった全ての工程において詳細にわたり相談できるのが、AKプロの最大の魅力。スタッフ全員がワンストップサービスを心掛けており、あらゆる不安を取り除くだけでなく、スムーズなサービスを提供することを目指していると言います。住宅・店舗を問わず、新築増改築を考えているなら、AKプロに相談してみてはいかがでしょうか？

①日本人スタッフの丁寧な現地調査で、正確に採寸します。②タイルなどのマテリアルも、現物を見ながらセレクト。③図面のない物件でも、新規図面を起こし、デザインを開始。④360度方向から確認できるCGイメージで仕上がりを確認。

ステップ・バイ・ステップで任せて安心！

新築・増改築のプランがあるならば、まずAKプロに相談してみましょう。顧客のヒアリング後、デザインなどの提案と見積もりが用意され、内容がOKなら建築設計図やパーミットの取得など、必要な手続きが、どんどん進められます。工事が開始されれば、現場監督の指示のもと、熟練の職人が、顧客の夢をカタチにします。一つの会社で全てをこなしてくれるのも、ワンストップを売りにするAKプロならでは。何かと不安がつきものの施工業務は、安心ブランドを選びたいものですね。

「当社では全社員が利他心を持ち、お客様に対して日々感謝の気持ちを忘れません。一人一人が経営者マインドを持っており「どうすればお客様に満足いただけるか」を日々念頭に置いて業務に励んでいます。（オーナー 若松さん）

日本式の快適バスルーム、アメリカの自宅で実現

デザイン性が高く広々とした浴室なら、ゆっくりと入浴が楽しめそう

日本製システムバス設置。新築・改装どちらも対応

アメリカのバスルームは、シャワーとバスタブが一体型であることが多く、湯船に浸かった後は、一度そのお湯を流してからでないとシャワーを浴びることができません。これはとっても面倒！そんな悩みを解決してくれるのが、日本製システムバスを日本から直輸入し、ここアメリカで設置してくれるSophy Plus Inc.。日本式バスルームなら、洗い場があって広々。お掃除も簡単でデザイン性も高いから、毎日のバスタイムが充実します。
　
新築の場合はもちろん、リモデルの場合も設置可能。設置方法は、既存のバスルームを日本式の浴槽に入れ替えたり、床を加工したりするのではなく、浴室（浴槽・洗い場・壁・天井を含めた全て）を丸ごと入れ替えます。防水工事は不要なのに水漏れの心配がなく、工事も数日で完了します。
　
料金の目安は設置費込みで1万5000ドル程度。バスルームのサイズを含めた自宅の間取り図を測って来店すれば、その場で見積もります。実際の日本製システムバスはショールームにて常時展示されています。

天井備え付けの円盤式シャワー。体に付いたせっけんの泡を一気に流してくれます。

アメリカでの投資用物件探しから管理まで…。実績豊富なスターツパシフィックにお任せを

「ピタットハウス」で知られるスターツ・コーポレーションのアメリカ法人。LAオフィスはトーランスにあります。

日系企業の住宅斡旋を30年近く続ける

アメリカで投資用物件を購入し、さらにその後の管理、売却まで任せるなら、1989年の設立以来、当地で多くの日系企業向けの住宅斡旋を仲介しているスターツパシフィック。その豊富な実績、ノウハウを駆使して、安定した家賃収入が得られる優良物件を、予算と相談しながら的確に見つけてくれます。ロサンゼルスをはじめ、ハワイ、サンノゼ、ニューヨークと幅広いネットワークを持っている点も心強い限り。
　
物件の購入後は、借り手の募集から入居審査および手続き、さらに家賃の徴収、各種光熱費、火災保険、固定資産税などの支払い、修理・修繕、トラブル対処までトータルで管理してもらえるから安心。将来、物件を売却する際の交渉においても経験豊富です。そのほか、定期的に行われる家の管理報告や、その他諸々のやりとりが全て日本語というのも、うれしいポイント。アメリカで投資物件を探すなら、スターツパシフィックに問い合わせてみては？

「アメリカでの投資物件の購入や管理、売却は全て、弊社にお任せを！」と同社副社長の吉岡健児さん。

TOTOスペシャリスト、安心と信頼の専門店

大型のショールームを併設。店内のトイレには「ウォシュレット」が取付けられており、実際に体験できます。

大型ショールーム併設のバスルーム専門店

快適かつ衛生的な温水洗浄便座。一度使ったら、止められない人も多いのではないでしょうか。ザ・バスルーム・ストアは、こうしたTOTO製品をはじめ、さまざまなバスルーム関連商品を販売している専門店。特にTOTOのスペシャリストとして、人気の「ウォシュレット」など、南カリフォルニアで最大の同社製品の在庫を誇るほか、他店では取り扱っていない部品も揃えています。トイレ選びで大切なのは、見た目のデザインだけでなく、タンクや便座の高さ、奥行きなどを考慮すること。同社では、大型のショールームを併設しており、数ある商品を実際に見て、体験できるので安心です。

最新機能を搭載したTOTO「ウォシュレット」

ここ数年のTOTO製品のトレンドの一つが〝除菌水噴射機能〞。便器はもちろんお尻洗いのノズルも除菌してくれるので「いつも清潔できれい」が保てます。化学薬品は一切使わず、水道水から電気分解を行うことで除菌水を作るため安全。またトイレとシンクには製造過程で焼きこんだ特別なコーティングが施されており、汚れが付きにくく掃除も楽にできて便利です。ウォシュレットの取付は簡単なので、賃貸でも設置可能。専門店ならではのサービスで快適なバスルームライフを実現してくれます。

「ザ・バスルーム・ストア」はTOTO認定ディーラーです。

▼併せて読みたい

• アメリカで家を買おう！専門家に家の購入にまつわるアドバイスをもらいました

※このページは「2017年3月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版」掲載の情報を基に作成しています。最新の情報と異なる場合があります。あらかじめご了承ください。

※この特集では、法律の専門家のさまざまな意見をご紹介しています。同じ問題でも違う見解もあります。また、法律は随時改正されていますので、実際の問題処理にあたっては個別に弁護士に相談してください。

（2015年6月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版掲載）

Q1. H1-Bビザ抽選に漏れるかも。今から準備しておくことは？

就職先が見つかり、H1-Bビザを申請してもらうことになりました。抽選に漏れたときのためのバックアッププランは必要ですか。

A1. グリーンカードも同時に申請しておきましょう

H-1Bビザは毎年の発行枠が決まっています。まずアメリカの大学院卒の人に2万枠。そして日本やアメリカの大学卒の人に6万5000枠。この総計8万5000の枠に、今年は約23万人が応募し、約14万5000もの人が抽選に漏れてしまいました。H-1Bビザはこのように抽選に漏れる可能性が高いビザです。しかも申請のチャンスは年に1回だけ。何年間も当たらない可能性も考えて、必ずバックアッププランを準備しておきましょう。
　
お勧めは、H-1Bビザの申請を始めたときに、同時にグリーンカードの申請も進めておくことです。今、グリーンカードのプロセスが早くなっていて、運が良い人なら1年くらいで労働許可を取得できます。H-1Bビザ取得は数年、もしくはそれ以上かかるかもしれませんし、ずっと取れない可能性もあります。今年決まった就職先が何年も待ってくれる保証もありません。それならH-1Bビザだけに頼るのではなく、最初からグリーンカード申請も同時に行っておくのが賢明です。グリーンカードは、大卒、または3年以上の仕事の経験があれば取得できる可能性があります。まずは申請の条件が整っているか専門家に相談してみてください。

Q2. H-1Bビザの抽選に漏れた。他に打ち手は？

せっかく就職先に申請してもらったのに、当たりませんでした。アメリカにどうしても残りたいのですが、何ができますか。

A2. まずはEビザに挑戦。条件さえ合えば申請可

グリーンカード申請の他に打つ手として、まず考えられるのがE-1とE-2ビザです。ただし、このビザが出せるのは日本資本が50％以上の会社だけ。そこにマネージャーかスペシャリストというポジションで雇われなければなりません。このビザは①アメリカ国内で申請（Eステータス）、もしくは②日本のアメリカ大使館で申請（Eビザ）できます。①は2年間のステータスで、その間にアメリカから出国するとステータスが失効します。②は5年間のビザで、アメリカからの出国も自由。一見良いようですが、一度、大使館での面接に落ちると将来のアメリカ入国が制限される可能性があるなど、どちらも一長一短です。まずは自分がどのビザを申請できるのか諦めずに探してみましょう

Q3. 夫はH-1Bビザ保持者。妻の私は働けるか

現在、H-1Bビザを持つ夫の配偶者として、H-4のステータスでアメリカに滞在しています。
経済的に厳しいので私も仕事をしたいですが、違法ですか。

A3. 特定条件を満たせば申請可

2015年5月26日より、H-1Bビザ保持者の配偶者も特定の条件を満たせば就労許可証を申請できるようになりました。申請できるのは、次の2つのどちらかの条件を満たす人です。まず一つ目は、配偶者であるH-1B保持者に、雇用による永住権の申請認可(I -140 Approval)が移民局から下りていること。二つ目は、配偶者であるH-1Bビザ保持者が、H-1Bステータスを6年以上保持していること（21世紀法に基づく）。H-1Bステータスを6年以上延長するには、永住権の申請を始めて1年以上経っていなければならないなど、さまざまな条件があるので注意が必要です。まずは応募資格の有無を移民法弁護士にご質問ください。永住権も関わってきますので準備は慎重に。たとえこの条件を満たしていなくても、他のアプローチ方法があるかもしれません。

Q4. 日本の親戚の遺産を相続できる？

日本に住む親戚（日本国籍）が亡くなりました。私はアメリカ在住でアメリカ国籍ですが、遺産を相続できますか。

A4. 相続できる可能性あり

亡くなった方が日本国籍の場合の遺言や相続については、日本の法律が使われます。そのため、あなたに遺産を渡すという遺言があれば、遺産を受け取れる可能性があります。遺言がない場合も、あなたが日本の法律で相続人とされれば相続できます。遺言の有無や、あなたが相続人かどうかが分からない場合は、法律事務所に調査を依頼しましょう。知らないうちに他の相続人に財産をうやむやにされるケースもあります。他の相続人の方々との協議も弁護士が代行できるので、まずはご相談を。

Q5. IRSから高額な追徴命令。どうすればいい？

IRSから「税金の支払い額が不足していた」という旨の手紙が届きました。追徴金は5000ドルと高額で、とても払えません。正しく申告したはずなのに…。

A5. 反論、金額の交渉などさまざまな手段あり

IRSからの追徴金支払い命令は気が重いものですが、放置しておくと罰金が追加され続けますので、速やかに対処する必要があります。まず、正しく申告されていると思う場合は、IRSに反論しましょう。IRSが間違っていることも実は結構あります。ちゃんと反論することで支払い命令が撤回され、逆にお金が戻ってきたというケースも少なくありません。しかしこの反論は法に則ったものでなければなりません。自分ではとても交渉できないという場合は弁護士が代行して交渉できます。反論だけでなく、万が一、こちらのミスだった場合は罰金の軽減、分割払いなども交渉します。金額の大小にかかわらず、状況を教えてください。そこから弁護士が代行した方が良いケースかお知らせします。間違いで課せられた罰金を払うほどばからしいことはありませんよね。いずれにしても正しい方法で処理しておくことが、長い目で見たときの利益になります。

Q6. 起業するときのビザは？

アメリカで起業を考えています。申請できるビザはありますか。

A6. Eビザなら出資者本人が申請可能

Eビザは、アメリカと相互的な経済発展を目指して貿易や投資などを行う人のためのビザです。アメリカでビジネスを立ち上げる際には、出資者本人がEビザを申請できます。条件はいくつかありますが、まず会社をマネージメントできる能力があること。また、経営者は日本人でなければならない、などです。どのビザが最適なのかは人それぞれ違いますので、まずはそれを調べてみることが、夢を叶える第一歩です。
　

Q7. 弁護士に頼むときの「成功報酬」とは？

赤信号で止まっていたら、後ろの車に追突されました。しかし相手は私が急 にバックして来たと嘘をついています。このままでは車の修理費や、むちうちの通院費ももらえそうにありません。弁護士に頼むと高いでしょうか。

A7. 相談無料、最初から最後まで手出しはゼロ

「成功報酬」と記されている場合は、被害者であるあなたの手出しは一切ありません。私たちの費用は、加害者の保険会社が支払った中からいただきます。万が一、支払われなかった場合もあなたに請求することはありません。相談は無料なので、いつでも何度でも電話してください。電話したら正式に頼まなきゃいけない、と思う必要もありません。さて、あなたの事故のケースですが100％、相手の過失です。しかし、このように相手に嘘をつかれ、泣き寝入りを余儀なくされたり、保険会社も味方してくれなかったりすることもあります。成功報酬なら費用の心配はありませんから、とにかく早い段階で弁護士に電話をし、問題が複雑化する前に何をどうすべきか指示を仰いでください。

Q8.交通事故が起こったとき、まずすべきことは？

左折しようとしたとき、正面から信号無視で直進してきた車に衝突されました。相手は青だったと言い張り、ドロドロになっています。

A8.目撃者の確保、そして交通弁護士への電話

まず、すぐにしなければならないことは目撃者の確保です。あなたはぶつけられてきっとパニックになっていると思います。それでもすぐに周囲を見渡し、目撃していた人に声をかけ、電話番号と名前だけはもらっておくのです。「私、赤信号なのに突っ込みました」など、あっさり認める加害者はあまりいませんからね。相手が嘘をつけば相手から車の修理費や通院費を得ることができなくなります。
　
もうひとつ大切なのは、事故が起こった直後に、交通事故専門の弁護士事務所に電話することです。うちの場合は相談も何度でも無料ですから、それを利用しない手はありません。事故現場ですべきことやレッカーのことなども全てお伝えします。弁護士契約をするしないは、後で決めれば良い話です。たとえ契約をしたとしても、成功報酬制です。
　
英語で加害者や保険会社と直接交渉するのは大きなストレスです。加害者は嘘をつく可能性があるし、保険会社も簡単には支払ってはくれません。なまじ自分で直接保険会社と話したばかりに、正当な損害賠償額がもらえなくなることもあります。途中で手に負えなくなって電話してくる方もいらっしゃいますが、そうではなく事故現場から直接電話してください。最初からプロに任せることで、正当な権利が守られます。たとえ成功報酬費が差し引かれても、自分一人で対応するよりもストレスもなく、納得の額になることがほとんどです。
　

アメリカと日本の弁護士の違いは？

日本では1人の弁護士がいろいろな分野の案件に対応するというのが割と一般的です。まあ、大きい弁護士事務所では、専門ごとに担当が分かれている場合もあるようですがね。一方、アメリカでは専門ごとに分業化されているのが普通です。離婚のことなら離婚弁護士、ビザのことなら移民法弁護士、税金のことなら税法弁護士、会社の設立のことなら会社法弁護士、雇用問題は労働法弁護士…といった具合にね。病院に例えたら分かりやすいかな。利用者は歯のことは歯医者へ、目のことは眼科へ行くでしょ。

専門以外に頼んでも別にいいよね！？

可能ですが、やめた方がいいでしょうね。やっぱりその分野に強い人に頼むべきです。日本の感覚で、「弁護士なんだから、こっちの分野も知っているでしょう」と思ったら間違いです。

アタシたち在米日本人が多く関わる弁護士は？

⇒貸したお金のことで揉めているときは民事案件。それに恐喝や嫌がらせが加わってきたら刑事案件になります

一般の読者さんが関わることが多いのは主に民事案件（右表参照）ですから、移民法弁護士、離婚弁護士、会社法弁護士、交通事故に関わる弁護士などですね。会社を経営しているなら会社法弁護士や労働法弁護士とかね。確率は少ないけど、犯罪に巻き込まれたときは刑事案件になるので、刑事専門の弁護士が必要になることもあるでしょう。

良い弁護士の見分け方なんてある？

アメリカの弁護士名鑑である「マーティンデール・ハベル(Martindale-Hubbell）」を参考にするのも良いかもね。過去の裁判成績などを基に、第三機関が弁護士を査定している本です。また、実際に質問を投げかけてみたときに、1日から2日以内に回答してくれる人なら安心できていいですよね。時間がかかりそうな案件のときも、ただ待ちぼうけにさせるのではなく、今、どの段階にあるかなどを途中で教えてくれる人がお勧めです。

料金システムはどうなってるの？

基本的には時給、定価制、成功報酬の3種類です。時給の場合、1時間300ドルから350ドルが相場。でも、経済的に厳しい人や案件によってはもっと安くしてくれるところもあるでしょうね。離婚訴訟などは通常、時給です。最初に相談に行ったときに、裁判が終わるまでに、だいたいいくらかかるのかを聞くのをお忘れなく。実は全て終わるまでこの金額で請け負いますというフラットレートでやっているところもあります。時間がかかりそうな案件は、最初にフラットレートにできるか聞いてみてもいいかもしれません。
定価制というのは、ビザやグリーンカードの申請依頼のときにあるかもしれません。これらを移民法弁護士にお願いする場合は、定価が決まっているところが多いようです。もちろん事務所や案件の内容によって違いますから、自分で確認してくださいね。

成功報酬とはどんなとき？

成功報酬になるのは、主に交通事故です。これも事務所によって違いますから、あらかじめ聞いた方がいいです。交通事故の場合は、ぶつけられたケースでこちらに非がなければ、ほぼ勝ちます。ここで知っておくべきことは、保険会社の考え方です。保険会社は補償しなければならない金額が大きいときは、示談を勧めてくることもあるということ。弁護士が同意していないのに、勝手に小切手を送ってきたというケースも聞いたことがあります。素人だとやっぱり弁護士を立てて戦うのは面倒だし、半年、1年、あるいはそれ以上待つのは不安です。だから小切手を目の前にすると、つい示談に応じてしまいます。

Aさんが事故に遭ったらどう対応する？

実は、ずいぶん昔に私の妻が運転中にぶつけられたことがありました。保険の内容を確認してみるとフルカバーだったので最高補償額は10万ドル（※補償内容は各自違います）。私の弁護士が半年ほどかけて交渉してくれた結果、補償金額は7万ドルまでいきました。しかし弁護士は「これは最高補償額の10万ドルが出て当たり前のひどい事故です。あと1年間、待てるなら交渉を続けます」と。でも私は「もうこれ以上はいいです」と断ってしまいました。あの頃はまだ何も知らなかったから…。
　
読者のみなさんは、私の経験をぜひ参考にしてください。私も、もしこの記事を先に読んでいたら、もう１年がんばったことでしょう！もちろん内容によりますけどね。自分の権利はやっぱりしっかり守らないといけません。ここぞというときは弁護士の力を借りて力強く戦ってほしいですね。

ラブラブ写真を持参怯えながら臨んだ面接（30代Kさん）

僕は日本人、妻はアメリカ人なんですが、日本からアメリカに住むことになったときに、グリーンカードの申請で弁護士さんにお世話になりました。緊張したのは移民局での面接です。弁護士さんからは「奥さんと交際していた頃の写真やメール文を持参するといいですよ」とアドバイスをいただきました。面接の途中でカップルが別々の部屋に分けられ、それぞれ相手の歯ブラシの色や、引き出しの上から2番目には何が入っているかなどを聞かれることもあるとのこと。いろいろ覚えて臨みましたが、ほっ。そのような質問はありませんでした。正直、何より怖かったのは、英語！妻が日本語ペラペラのため、あまり英語を使う機会がありませんでした。でも本番前に弁護士さんが模擬面接をしてくれ、当日も横に付き添ってくれたので、とても心強かったです。おかげさまで今、アメリカで2人、仲良く生活しています。

音信不通の元カノから取り戻した6000ドル（40代Rさん）

彼女に6000ドル貸したまま、別れた僕。喧嘩別れでもなかったんですよ、でも別れてから連絡が取れなくなってしまい…。未練があったわけではないです！かわいかったですけどね…。他にも彼女が勝手に僕名義で買ったベンツの借金も丸々僕に来ていたし、僕の家財道具も全て持って行かれたので、こちらも必死です。無視され続けて半年くらい経った頃、友達が弁護士事務所を紹介してくれました。弁護士さんに話すと、すぐに彼女に内容証明を送ってくれました。それだけ。たったの1回の手紙で彼女からの返済が始まりました。弁護士事務所から手紙が来て、彼女もびっくりしたんでしょうね。本当にスッキリした思い出です。

一口に法律といっても、ビザ取得に関連する移民法から、離婚に関連する家庭法まで色々。日本と違い、アメリカ生活では特に弁護士にお世話になることが多くなる。
何事もなく、平穏に日々を暮らしたい。
でもいつ何時、トラブルに巻き込まれるかわからない。
そんな時、頼りになるのが弁護士や法律事務所。
普段なかなか接することのない存在だが、いざという時の強い味方。
そこで、私たち日本人がよく関わる法律の基礎知識を紹介する。

移民法の基礎知識

移民法は、アメリカで外国人として暮らす我々日本人にとって、日常的に接点のある法律だけになじみが深い。ここでは、要点のみを簡単にまとめました。
　
移民法は、アメリカ国外から入国し、短期・長期的にアメリカに滞在する人を規制することを目的とした法律である。私たち日本人がアメリカで生活する上で避けて通れない法律であるため、1番相談する率が高いのもやはり移民法弁護士であろう。
　
移民ビザは、移民ビザと非移民ビザとに大別される。移民ビザは、アメリカ市民権を持たない外国人が、永住を目的として発給されるビザである永住権、いわゆるグリーンカードである。非移民ビザは、最終的には母国へ帰る意図で、限られた期間規定された目的でのみアメリカへの入国を許可するビザで、その種類は渡米目的別に20以上ある。
　
移民法弁護士の相談受け付け範囲は、永住権、労働ビザ、労働許可、企業内転勤、学生ビザ、結婚、市民権、強制送還、国際的に起こる子供の誘拐などが挙げられる。
　
「移民法は頻繁に改正されるので、皆さんがアメリカに長く滞在したいと思ったら、早めに計画を立てることが重要です」と、移民法を手がけるスティーブン・ユア弁護士は話す。
　
既に多くの日本人が知っている通り、2007年4月から最も一般的な労働ビザであるH-1Bビザが、応募数多数につき申請の段階で抽選になってしまった経緯がある。1年に1度しかないH-1Bビザ受け付けに外れてしまった場合はどうなるのだろう？
　
「まだ滞在ステータスが残っていて、本人の条件が合えば、E-1、E-2、J-1、H-3などを申請することもできます」と、同氏。
　
また、ビザの有効期限を失念して、更新手続きが遅れてしまったりして、オーバーステイ期間ができてしまった場合でも、180日以内であれば、救済の可能性は残っているとのこと。
　
「オーバーステイしない限り強制送還にはならないと思われがちですが、たとえばDUI（飲酒運転）で2度逮捕されると、強制送還になる可能性があります。飲酒運転は、本来刑事事件となりますが、当事者が外国人の場合は、我々移民法弁護士もこれに関わってきます。
　
大半の日本人の皆さんは、日本にいる時に１度も弁護士と関わる必要がなかったでしょうし、アメリカでも弁護士事務所は敷居が高そうで、わからないことやトラブルを抱えていても問い合わせしづらいかと思います。でも、私たちは皆さんをヘルプし、夢を叶えるための弁護士なのです。第三者の経験談など、不確かな情報を鵜呑みにして行動することは、時として合法的なアメリカ滞在を危うくする危険性があります。不明な点があれば、まずプロフェッショナルである私たちに相談してみてください」と、同氏。

家族法（民法）の基礎知識

アメリカでは、離婚の際に財産の分割や養育費、子供の親権などを巡って裁判が起きることがある。
家族法は、こういった夫婦間での争いを裁く法律。他人同士の争いを裁く一般的な民法との違いに関連させながらまとめてみた。
　
夫婦仲が悪くなった場合、まずはマリッジカウンセラーや心理学者に相談する。それも上手く行かず、夫婦生活の修復が不可能という際にお世話になるのが、家族法を専門とする弁護士。ウエストロサンゼルスのアダム・モルウディ弁護士に、日本人にはなじみの薄い家族法について聞いてみた。
　
「私が扱う離婚訴訟では、99％が調停不可能なケースです。カリフォルニア州では離婚を提起するのに、特別な理由や説明の必要がありません。夫婦のどちらかが『愛が冷めた』というだけで、離婚訴訟を起こすことができるのです」。
　
離婚訴訟で争われることが多いのは、扶養費（Alimony）、養育費、親権、財産の分割（不動産やビジネス）とのこと。裁判では、宣誓下でお互いが言い分を主張したり、文書で提出する宣誓証言（deposition）が行われる。親権を巡る争いの場合は、両親の主張よりも、裁判官が子供にとって何がベストであるかを考慮することによって判決が下される。「カリフォルニア州は、子供の福祉・教育に対する意識が高いので、判決でも両親の事情より、子供の事情が最優先されます」。
　
一般の民事訴訟と離婚を巡る訴訟の違いは、争いが結婚している夫婦間の場合は家族法の範疇、他人同士である場合は、民事訴訟となる。「ちなみにカリフォルニア州では、アメリカで結婚していない夫婦であっても、外国で結婚していれば、夫婦と認めています」。
　
民事訴訟では、ほとんどの場合、陪審員が裁判に参加しますが、離婚訴訟の裁判では裁判官のみです。「陪審員がいませんから、裁判官が判決のすべてを決めるわけです。ですから、離婚訴訟に臨む際には、裁判官を知ることが重要になります。私たち家族法の弁護士は、その裁判官が過去にどんなケースで、どのような裁定を下したか、必ず判例を勉強しています」。
　
離婚訴訟の法廷は、「Court of Equity」と呼ばれ、他の民事訴訟や刑事訴訟の「Court of Law」と理念が異なるという。
　
「Court of Equityでは、公明正大さ、公平さ、平衡が重視され、裁判官の裁量が非常に広いのが特徴です。一方、Court of Lawでは、明文化された法律に厳格に従い、裁判官の裁量がほとんどありません。離婚法廷では、先ほどお話ししたように陪審員もいないわけですから、裁判官の裁量次第で判断が左右されるわけです」。

日本人の場合はDVケースに注意

裁判官の裁量次第の判決が下る離婚法廷だが、一般の民事訴訟と同様、判決に不満があれば、上級裁判所に訴え出ることができる。「ただし、その場合、裁判官の判断に不満があり、納得できないという理由ではなく、裁判官が裁量権を濫用しているということが理由となりますので、一般の裁判より控訴が難しいと言えます」。
　
また、同じようなケースでも毎年異なる判例が出て来るところも、裁判の行方を混沌とさせる点。「裁判官を知ることも重要ですが、日々、最新の判例を研究することが欠かせないですね」。
　
離婚訴訟でユニークなのは、訴訟を起こすための弁護士費用を相手の負担にできる点だ。「例えば、夫が10万ドルの財産を持っていて、妻は財産をまったく持っていないというような場合。離婚訴訟を起こしたいが弁護士を雇えない妻は、夫に対して弁護士費用の負担を求めることができます。一般の民事訴訟では、勝訴した際に弁護士費用を相手に負担させることはできますが、訴えを起こす際に負担を求めることはできません。『あなたと裁判がしたいからお金を払って』というわけです。これは、平等な法へのアクセスを保障する考えから採用されているのです」。
　
さて、日本人が抱える家族法関連のトラブルで多いのが、DV（Domestic Violence:家庭内暴力）のケース。殴る、蹴るといった明かな暴力が対象となるのはもちろんだが、声を荒げたり、腕を掴むといった夫婦ゲンカの範疇に思われる行為も、相手が訴えればDVとなる。
　
「本人や近所の人が警察にDVの通報をすると、刑事事件として扱われます。ここで問題となるのは、アメリカ人であれば、刑事裁判の結果、罰金で済むことが、市民権を取得していない日本人の場合は、移民局によって国外退去処分が下されることがあるのです。こうなると、我々家族法の弁護士ではどうすることもできません。一時の夫婦ゲンカの結果、夫婦離散という事態が、実際に起こっています。DVDVは許されることではありませんが、まずアンガーマネージメントなどカウンセリングを受けられてはいかがでしょうか？」。
　
アメリカに住む外国人である、我々日本人は、くれぐれも注意しておきたい。

ビジネスロー（会社法）の基礎知識

アメリカでビジネスを始める、駐在事務所を開設するといった場合に必要になるのが、ビジネスロー（Business Law:会社法）の基礎知識。「顧問弁護士を雇う」と言うと、まるで大企業の話のようだが、従業員が1、2人の会社でも、会社法に精通した弁護士に相談しておいた方が、トラブルを事前に回避できるため得策と話すのが、日本人クライアントを多数抱えるジョン・イニゲンバーグ弁護士。
　
「コーポレーション、LLC（有限会社）、パートナーシップといった、設立する会社の形態に合わせてご相談に応じます。一般的に多いのが、コーポレーション設立で、これを規制するのが『Corporate Law』ですね。また、日本人のクライアントから会社設立に際して多い相談が、ビザの取得について。移民法も併せてご相談に応じています」。また、既にカリフォルニア州に会社を設立しており、他州に新たに事務所を設立するといった場合、異なる法律の規制を受けるので、この点も十分に注意が必要とのこと。
　
小さな会社でも、事前に相談しておいた方が得策という例の1つに、トレードマークの申請があると同弁護士。「お金をかけてデザインした会社のロゴや社名が、既に登録されていたり、似たものが存在していた場合、ロゴデザインに費やした費用や新たに社名を変更するために時間を浪費することになります。トレードマークの申請のご相談をいただくことで、それを事前に回避できるのです」。
　
会社設立後も、経営に関する記録の維持やアップデート、各種契約書の作成と見直し、ライセンス取得、内部規定の設定など、会社経営に関しても法律問題は多数発生する。「企業活動を規制するのは、州法や連邦法といった外的規制だけでなく、経営者や取締役会などを規制する内部規定があります。特に複数オーナーによる会社の場合、内部規定を定めておくことで、恣意的経営やオーナー間での訴訟が起きるのを避けられます」。
　
労働者の権利が強いカリフォルニア州では、雇用契約書や雇用ハンドブックの作成についての相談も多いとのこと。また、元従業員が転職・退職後に会社の内部情報を漏らさないよう、コンフィデンシャル・アグリーメントをしっかり締結しておくことが企業財産の防衛に不可欠だ。
　
「会社法は複雑で、多岐に渡っていますが、法をしっかりと理解し、遵守することが何よりも大切です。経営が順調で、誰もがハッピーな時は問題になることは少ないですが、誰かが不満を感じた時に、訴訟問題は起きてきます。不況の時期こそ、ルールをしっかりと定め、何が正しく、何をしてはいけないかをはっきりさせておくことです」。

争いを穏便に解決する「調停」という手段

「調停（裁判外紛争解決手続き）」とは、民事の紛争を正式裁判になる前に当事者間で話し合って穏便に解決する手段である。カリフォルニア州公認の調停人資格を持つ日本人、協和コミュニティー調停サービスのロッキー森さんに、調停について聞いてみた。
　
「民事訴訟で１番多いのが、お金がらみの裁判。第三者から見ると『なぜ、こんなことで裁判に？』というケースが多いのです。当事者は感情が入っているので、裁判になると当初の目的が見えなくなり泥沼化することも。裁判となりますと、勝ち負けがはっきりしますから、負けた方は遺恨が残り、相手に対して敵意を抱くこともあります。調停はどちらが正しく、どちらが間違っているかを判断する場ではないので、合意に達した後も当事者間の関係が続けられます」。
　
このように、森さんのような調停人は、裁判に入る前に第三者として当事者間を仲裁し、お互いにとってベストな結果になるよう導くわけだ。また、裁判では弁護士と裁判官との対話だけで、当事者同士が直接話し合うことはないが、調停では調停人を交えて直接対話ができる。そのため通常は、正式裁判よりも解決が早く（通常、金銭問題は1時間～90分、離婚調停は2～3回程度で和解成立）、裁判所や弁護士などへの費用が節約される上、調停場所や日程は当事者で決められるのがメリットだ。
　
「裁判になると判決はパブリックレコードとして記録に残ります。法律上、調停は和解内容が外部に公開されることがありませんし、たとえその後、裁判になったとしても、調停過程で話したことは、法廷では証拠として認められません。穏便、内密に紛争を解決できるわけです」。
　
また、金銭を巡る民事裁判で勝訴したとしても、裁判官は取り立てはしてくれないので、相手に支払い能力がなければ、必ずしも判決通りの金銭を得られるとは限らない。敗訴した側も、その後7年間はクレジットレコードに悪影響が出ることは必至。調停で支払い能力に合わせてペイメントスケジュールを組むなどした方が、お互いにとって得な場合もあるということだ。
　
裁判に臨む前に調停で解決を図ることも、選択肢の1つとして考えておきたい。

※このページは「2015年6月16日号ライトハウス・ロサンゼルス版」および「2009年2月1日号ライトハウス・ロサンゼルス版」掲載の情報を基に作成しています。最新の情報と異なる場合があります。あらかじめご了承ください。