サンディエゴ不動産Q&A

※この特集では専門家の方々のさまざまなアドバイスをご紹介しています。同じテーマでも違う見解もありますので、参考としてお読みください。

家を買いたいと思ったら不動産エージェント探しから

アメリカで家を買うときは、不動産エージェントを代理人とするのが一般的です。日本語でいう「不動産屋さん」ですが、日本のそれよりも業務内容が狭く、例えば住宅ローンなどはローンオフィサーの資格を持っている別の専門家が担当します。とはいえ、不動産エージェントは不動産売買にかかわる全体を把握しており、一通りの知識を持っている人がほとんど。まずは信頼できるエージェントを探しましょう。
　
ちなみに、不動産エージェントにはブローカーやセールスパーソンと呼ばれる人々がいますが、どちらにお願いしてもOK。いずれも州公認のライセンスを持ち、ぴったりの物件を探してくれます。

Q1. 今、不動産を買うメリットは何でしょうか？
A1. 低金利で手に入れるチャンスです

【表1】過去40年間の固定金利住宅ローン平均（アメリカ）

史上最低金利と言われるタイミング

「不動産の価値はどこまで上がるか」「次の景気後退はいつか」などを気にされて不動産購入のタイミングを待っている方、金利レートにもっと注目しましょう。
今は、歴史上、最低金利といわれるタイミングで長期の不動産ローンを手に入れるチャンスです。表1のグラフの通り、1970年代からの住宅金利レートのカーブを見ると、現在の金利水準がかなり低いことに驚かされます。昨年の大統領選挙以降、金利レートは上昇を続け、30年固定ローンの金利はすでに4％台になり、これからもレート上昇は続くと予想されています。

【表2】金利と月々の支払額（30年固定の場合） Source: Freddie Mac https://fred.stlouisfed.org

金利上昇中でもまだ間に合います

去年より上がったとはいえ、過去40年間の記録を見るとまだまだ魅力的な低金利レートです。不動産を購入する場合、用意する頭金の違いはあっても、月々の支払額をベースに購入を決める方が多いので、表2のローン額と金利レートで毎月の支払額をチェックしてみてください。月々の支払額を上げたくない場合、金利が上がるほどにローン額を下げる必要がでてきます。

カリフォルニアの不動産は上がり続ける

Zillowの予想では、17年のアメリカの不動産価格は、年間3.6％上昇するそうです。特に郊外よりも都心エリアに住む若い世代が増えるとも言われています。近年は地球温暖化による気候の変化、台風、洪水、竜巻、平均気温の上昇などにより、より安定した気候である南カリフォルニアへの移住を考える方も多く、サンディエゴの人気が高まっています。
　

「金利レートが上がる前に、不動産購入をおすすめします。購入の各ステップを分かりやすくご説明しながら不動産選びをサポートします。」

Q2. 家の買い替えで注意するべきことは？
A2. 売る時に「条件」を付けて、家探しの時間を確保することです

お気に入りの新しい家を見つけるための「条件」

家の売却だけでなく、購入も同時に行う買い替えは、タイミングがうまくいくだろうかと心配になると思います。実は、家を買い替える時に重要なのは、売る時の「条件」です。現在の南カリフォルニアでは、物件をマーケットに出せば1週間～10日で買い手が付きます。こうして売る家の値段が決まると、購入する物件の金額が決まってきます。この時、「家が売れたのはいいけれど、すぐに気に入った新しい家が見つかるだろうか」とならないように、家を売る前に「次の物件が見つかってから引き渡す」という条件を付けておきます。こうすることによって、売れてから焦らずに購入する家を検討できるのです。新しい家を見つける期間は、4～6週間で決断される方もいれば、じっくり時間をかけて検討される方もいらっしゃいます。家を上手に売ってから、納得のいく新しい家を見つけましょう。
　
ただし、有利な条件を付けることができるのは多くのオファーがあってこそ。そのためには、広いネットワークを持ち、マーケットを熟知したエージェントに依頼しましょう。
　

左：吉岡香代子さん / 右：ギラム真理子さん 「私たち吉岡姉妹が所属するThe Gillam Groupは、家の購入、売却、引っ越しまで、チームで一気通貫で取り組むことができます。

Q3. 住宅ローンは30年固定がいい？
A3. 必ずしもそうとは限りません！

15年固定型や変動型の方がいい場合も

住宅ローンの組み方としては、30年の固定金利が一般的ですが、買主の状況によっては必ずしも30年の固定金利型がベストでないこともあります。
　
住宅ローンの組み方を考える時のポイントは、将来どうしたいか、です。例えば、今後5年以内に引っ越しなどで売却する可能性が高い場合は、当初の金利が低い変動制の方が向いているかもしれません。また、50代、60代の方で、この先5～10年でリタイアをして定期的な収入がなくなるため、それまでにローンを払い切りたいと考えるなら、30年ではなく15年の固定金利を選ぶのがいいでしょう。

左：大谷敦子さん / 右：バイダ・トーマスさん

Q4. 気に入った家が見つかったけれど、将来高く売れるか知りたい
A4. 売れるかどうかばかりを気にし過ぎないで

ユニークな物件でも買いたい人はいます！自分の好みにこだわれるのもまた家を持つ楽しみ。たとえ万人受けしなくても、同じ感性を持つ人はいます。

自分の気に入ったポイントを気に入ってくれる人はいる

将来、売却する時のことを気にされる方は多いのですが、投資物件でない限りは考え過ぎず、自分の好みで買ってくださいというのが私たちのアドバイスです。この広い世の中には、自分と同じ好みの人がいるものです。実際に、かなり個性的な物件の売買をしたこともあります。
　
また、家は購入後に価値を上げることもできます。10〜15年も経てばリモデルの時期が来るので、その時が来たら売りやすいように手を入れればいいという考え方もできます。購入時はあまり悩み過ぎず、自分の好みを大切にしてほしいですね。
　

左：石原れい子さん / 右：奥長晶子さん

Q5. 中古物件の物件調査で気をつけるべきポイントは？
A5. 大事なのは水回りと家の基礎、電気系統です

重要な点とそうでない点を区別してスムーズに

重要視したい一つが水回り。度重なる水漏れの履歴がある場合、さらに調査を依頼することをおすすめします。また、建物の基礎の部分に大きい亀裂や段差がないかも注視しましょう。さらに、古い物件ではリコールされた電気ブレーカーが使われている可能性もあるのでご注意を。
　
一方、壁の傷などはそこまでこだわらなくてもいい箇所。調査会社は買主が交渉しやすいよう大げさにレポートする傾向にあります。重要な点とそうでない点を明確にしておくと契約をスムーズに進められます。

左：紀子カミングスさん / 右：ゆうこライトルさん

Q6. 家を買うベストなタイミングを知りたい
A6. 不動産価格は上がり続けます。投資と考えてお早めに！

サンディエゴ・カウンティー住宅販売平均価格 2009～2017年 Compilation © 2017 Sandicor®, Inc. InfoSparks © 2017 ShowingTime.

南カリフォルニアでは不動産は安全な投資

過去30年を見てみると、サンディエゴの不動産価値は上がり続けています。短期的に見ると下がった時期はあっても、長期で見ると上がり続けており、ここ20年では平均20万ドルも上がっています。今後も上がる可能性が高いと考えると、買い時はいつでも「今」と言えます。
　
不動産は時代の物価に応じて価格が変動するため、物価が上がり続ける可能性が高いカリフォルニアでは、他のリタイヤメントプランなどの投資に比べて安全な投資と言えます。例えば1万ドルの現金を取っておいても30年後、1万ドルで購入できる物は現在とはだいぶ違ってしまっているはず。不動産なら、今、購入した家の価値が30年後にはもっと上がる可能性があるうえ、税金対策にもなります。
投資物件として家の購入を検討している方も、買い時は今です。
　

「異動の多いミリタリーの方でも、家を借りるより購入した方が投資 となりメリットになることもあります。お問い合わせください。」

Q7. 家の買い替え、税金対策について教えて
A7. 自宅売却は条件を満たしていれば非課税です

夫婦なら50万ドルまで非課税です

家の売却時、売却益が出た場合の課税があります。売却した家に、売却日からさかのぼった過去５年のうちの2年間、自宅として居住していた場合、単身者は25万ドルまで、夫婦は50万ドルまで非課税です。他にも売却益免除のための条件があるので、詳しくは、会計士、税理士など専門家にご相談ください。
　
同様に、投資物件（一般住宅の賃貸物件・商業物件）の売却時も売却益に対しての課税があります。ただし、売却後に別の投資物件を購入する場合は、1031 Exchangeという税金繰り越し策も選択可能です。これを適用するには、一定期間中に〝like-kind〞の物件を購入する（他州でも可）など細かな条件があります。適用ルールは厳しいため、専門の弁護士に依頼し、プロセスを進めることをお勧めします

住宅ローンや固定資産税は税金控除の対象

日本人の方は、頭金をできるだけ多く入れ、ローンの額を少なくする傾向があります。それも良いと思いますが、頭金とローン額の割合は、節税対策＆資産を生かす・増やす目的とセットで考慮するという案もあります。住宅ローン金利の支払い分や固定資産税は、税金控除額として使えるため、収入とのバランスを考えて頭金の割合を決め、現金は他の投資に運用するといったシミュレーションも考えてみてはいかがでしょうか？
　

「老後に備えての買い替えは、リタイア前、アメリカで収入のあるうちにしておくと、選択肢が増えます。お気軽にご相談ください。」

Q8. リタイア後はハワイへ移住したい。物件の買い時は？
A8. ハワイの物件は安定した上昇傾向。投資用賃貸で始めましょう　

「老後はハワイ」を実現するために

アメリカで長く暮らしていても、リタイア後はハワイに移住したいと考える人は多くいます。40代、50代は「実際にリタイアするのは10年以上先のことだし、もう少し後で考えればいいか」と思うかもしれません。しかし、ハワイの不動産価格は安定した上昇傾向にあり、今後ハワイ移住をお考えであれば、なるべく早く購入して、投資用賃貸として運用するのも一案です。

賃貸を始められる人気物件のポイント

リタイア後に自分が住みたい、そして、それまでの期間に賃貸として貸し出したい物件を考えるにあたって、重要なのが立地です。ワイキキやアラモアナ地区は長期滞在者にも在住者にも人気があります。さらに、ダウンタウンから離れていても駐車場があれば、車を所有しているハワイ在住者には住みやすい、バスの利便性の良いホノルル市内であれば語学留学などの学生さんが集まりやすいなど、ハワイ独自の事情を考慮して選ぶといいですね。もしリタイア後に、その物件に住まなかったとしても、物件の価値が上がっていれば、次に購入する物件の資金にすることができます。
　

「ガイア・ハワイでは、超高級コンドミニアムから手頃なアパートメントまで、最適な物件をご提案し、管理するための体制を整えています。」

Q9. 今、テキサスに投資物件を買うべき理由とは？
A9. 将来性の高い割安物件が数多くあるからです

圧倒的な人口がテキサス州に流入

現在、テキサス州はカリフォルニア州と比べて、不動産の物件価格がかなり割安。しかも、市場が飽和状態のカリフォルニア州よりもテキサス州の物件は伸びしろが大きく、賃貸収入の増加が見込みやすいです。
　
その根拠はとにかく、成長中の経済とそれに伴う企業の進出、人口の増加が続いており、今後ますます住宅の需要が見込まれること。実際、アメリカ合衆国商務省経済統計局によると、2005～13年の平均年間国内移住者数で、テキサス州は12万5778人と、断トツの1位です。さらにここ数年、国外からの移住者も毎年12万人以上に上るなど、圧倒的な人口が同州に流入しています。
　
このような背景から、テキサス州の不動産価格は今後ますます上がっていくと予想され、今、同州に投資物件を購入する価値は十分にあるというわけです。
　

「テキサス州の物件を最低6万ドルからご紹介。同州の物件価格はここ数年大きく上がってきており、購入はお早めが吉！」

家を買いたいと思ったら、不動産エージェント探しから

アメリカで家を買うときは、不動産エージェントを代理人とするのが一般的です。日本語でいう「不動産屋さん」ですが、日本のそれよりも業務内容が狭く、例えば住宅ローンなどはローンオフィサーの資格を持っている別の専門家が担当します。とはいえ、不動産エージェントは不動産売買にかかわる全体を把握しており、一通りの知識を持っている人がほとんど。まずは信頼できるエージェントを探しましょう
　
ちなみに、不動産エージェントにはブローカーやセールスパーソンと呼ばれる人々がいますが、どちらにお願いしてもOK。いずれも州公認のライセンスを持ち、ぴったりの物件を探してくれます。

電気代が安くなるうえ、家の価値も上がる！
無料で設置できるソーラーパネルって？

従来の使用電気量の80～100％がソーラーシステムで生産可能。

電気代は20～30％安く！メンテナンスの手間もなし！

これまでソーラーシステムというと初期費用に数万ドルかかるのが一般的でしたが、無料で設置できるという画期的な仕組みで注目されているのがSunrunソーラーです。
　
「Sunrunソーラーではシステム設置までは全く無料です。設置後に月々のお支払いが発生しますが、その料金は現在支払っている電気代より安く済みます。家庭にもよりますが、設置前と比べると平均20～30％の節約になります」。
電力会社の電気代は毎年、少なくとも5％上昇しているため、ソーラーにして電気代が固定されると、将来はさらに節約金額が大きくなると言えます（表）。
　
メンテナンスや故障時の保障も含まれるので、何かあった時に追加費用が発生しない安心感も。しかも、『New York Times』（2015年2月20日）のデータによれば、ソーラーパネル設置で家の資産価値が1万5000ドル上がるとも。17年中に設置すると、支払い料金の30％が税額控除になります。
　

「ソーラーパネルを設置する住宅オーナーを紹介いただいた方には350ドルの紹介料を贈呈します。お気軽にお問い合わせください。」

将来売りたい人も、一生住みたい人も！
家を快適にして価値を上げるリモデルの魅力

家の改装（リモデル）は、かけた費用以上のメリットがたくさんあります。リモデル会社のQEA Home Remodeling Group Inc.の代表、ボーさんに、リモデルの魅力を聞きました。

キッチン：カウンターのデザインと配置を変えて広々、かつ高級感のあるキッチンに変身。 / バスルーム：床と壁、洗面台をリモデル。まったく違う印象のバスルームに。

リモデルしないと価値が下がる!?

中古物件の売買が盛んなカリフォルニアでは、10年、20年といった区切りでリモデルをするのは一般的なこと。長く住んだ家を手入れして美しくすれば家の資産価値が上がることはご存知の方も多いと思いますが、逆にあまりにも何もしないと価値が下がってしまうこともあります。
　
「特にリモデルをおすすめしたいのは、家を購入する時に買主が気にするポイント。具体的には、キッチンキャビネットとカウンタートップ、そしてバスルームです」。
　
一生今の家に住むつもりの方も、リモデルなら、住み替えをするほどの費用をかけずに気分を一新できるのが良いところ。毎日使うキッチンやバスルームの「満足はしていないけれど我慢はできる」というような小さな不満でも、この先、多くの時間を過ごすことを考えたら、リモデルして生活のクオリティーを上げるメリットは大きいはず。
「一口にリモデルといっても、 部分的なものから、全体的なものまで、選択肢はいろいろありますので、ご相談ください」。
　

「ライトハウスSD版2017年3月号P.19の記事を見せて、2017年3月31日（金）までに見積もり依頼をしていただけば、全てのリモデルの依頼を10％オフで承ります！」

店舗工事から工事に必要な許可の申請まで
インテリアデザイン＆空間設計、プロに頼むと何が違う？

IKEDO DESIGNは、但馬や牛角などサンディエゴ屈指の人気レストランのデザインを手がけた、知る人ぞ知るインテリアデザイン＆空間設計の会社。具体的にどのような仕事をされているでしょうか？お話をうかがいました。

左：IKEDO DESIGNが手がけた仕事の一つ、ユタ州ソルトレークシティーのJinya。 / 中央：ロールすしとクラフトビールを味わえるカーニーメサのOtoto Sushi。 / 右：サンディエゴで知らない人はいないだろうTajimaの内装も。

トラブルを回避して開店までスムーズに

「レストランにしてもショップにしても自宅にしても、内装や外観などに手を入れる際の一連のプロジェクトをスムーズに進められるようにすることが自分たちの仕事」とIKEDO DESIGNの代表、池戸さん。
　
「私たちの場合、工事そのものだけでなく、建築許可の申請、保健所への申請といった、工事を始めるにあたって必要な専門的知識も必要になってきますので、役所とのやり取りも含めて請け負っています。初めての方も一からサポートさせていただきます」。
　
難しい法令関連の話を任せられるのは忙しいビジネスオーナーにとってありがたいはず。予期しないトラブルが発生するなど、想像以上に時間がかかることの多い店舗の工事を円滑に進めることで、ビジネスオーナーの心理的、時間的な負担が軽減します。
　
空間設計から、増築、内装、外観デザインまで、「なんとなくこんな風にしたい」という断片的なアイデアを聞いて、コンセプトを明確にし、具体的に提案していくのも池戸さんの仕事。
　
「スタートから完成まで長いお付き合いになりますので、お客様に不安に思われないように、密に丁寧に接していくことを大事にしています」。
　
物件を見つけ、「さて、これからどうしよう？」というところから相談に乗ってくれます。気軽に問い合わせを。
　

ビジネス店舗の他、個人宅も手がけています。

※このページは「2017年3月号ライトハウス・サンディエゴ版」掲載の情報を基に作成しています。最新の情報と異なる場合があります。あらかじめご了承ください。